Pensión y alquiler en el IRPF: cómo tributa y qué puedes deducir

Si cobras una pensión y alquilas un piso, no sumes sin más la pensión y todas las mensualidades del inquilino para calcular el IRPF. La pensión suele ser un rendimiento del trabajo. El alquiler, cuando no es actividad económica, es capital inmobiliario: primero se calculan ingresos, gastos y amortización; después se comprueba si corresponde una reducción.

Los dos rendimientos pueden terminar en la base general, pero llegan a ella por caminos distintos. Además, el alquiler residencial a un particular normalmente no tiene retención. Esa diferencia explica por qué la declaración puede salir a pagar aunque el INSS haya retenido correctamente sobre la pensión.

Esta guía se refiere al propietario que obtiene un alquiler y tributa en el régimen común del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. No desarrolla las normas forales, el impuesto de no residentes ni un negocio de alojamiento. Los ejemplos son hipotéticos y no calculan una cuota personal. Las referencias de campaña corresponden a Renta 2025, presentada en 2026.

Atención al ejercicio: las reducciones que explica el Manual de Renta 2025 no son una tabla universal para contratos actuales. El apartado sobre octubre de 2026 distingue el cambio normativo posterior. Antes de firmar, renovar o presentar una declaración, comprueba qué redacción corresponde a tu contrato y a tus rendimientos.

Separa tres cuentas antes de empezar

La primera cuenta es bancaria: cuánto dinero entra y sale. La segunda es fiscal: qué ingresos y gastos se computan. La tercera es la liquidación final: cuánto impuesto corresponde y qué anticipos ya has pagado. Confundirlas lleva a reservar demasiado poco o a pensar que un gasto desaparece porque no es deducible.

Por ejemplo, devolver capital de una hipoteca reduce tu saldo bancario, pero no es un gasto deducible del alquiler. La amortización fiscal puede ser deducible sin un pago bancario ese año. Y una retención reduce lo ingresado cada mes, aunque no sea un coste adicional independiente del impuesto anual.

Empieza con el certificado anual de la pensión y una relación de ingresos y gastos por inmueble. No utilices únicamente la pensión neta del banco ni el dinero que queda después de pagar la hipoteca. Para situar cada concepto puedes acudir a la guía de fiscalidad en la jubilación.

Comprueba de quién es el ingreso

Antes de introducir cifras, revisa la titularidad y los derechos sobre la vivienda. Ser titular de la cuenta que recibe el alquiler no demuestra que todo el rendimiento te corresponda. Una copropiedad, un usufructo o una herencia pendiente de ordenar pueden exigir una distribución distinta de la que parece al mirar el banco.

Si compartes el inmueble, reúne la escritura o el documento que acredite el derecho y su porcentaje. No asignes el ingreso a quien tenga menos pensión por conveniencia. Tampoco dupliques gastos entre propietarios. La distribución debe responder a la situación jurídica y fiscal, no a quién ha pagado materialmente una factura.

Esta comprobación es especialmente importante cuando ha fallecido uno de los propietarios o se ha donado la nuda propiedad conservando el usufructo. En esos casos conviene resolver primero quién debe declarar y desde qué fecha. Introducir todos los importes a nombre de una persona y repartir después el resultado no sustituye esa revisión.

Qué ingresos del alquiler debes reunir

Prepara el contrato, sus modificaciones y una relación de mensualidades exigibles. No des por hecho que el importe fiscal coincide siempre con lo cobrado: si hay impagos, necesitas comprobar las reglas de imputación temporal y de saldos dudosos. Guarda las reclamaciones y los documentos correspondientes; no borres una mensualidad de la relación solo porque no llegó al banco.

La AEAT incluye entre los ingresos las cantidades percibidas por ceder el uso del inmueble y los bienes que lo acompañan. También puede haber importes que el inquilino pague por cuenta del propietario. Si repercutes comunidad o tributos, identifica esas cantidades y su tratamiento como ingreso y, cuando proceda, como gasto. No compenses todo sin dejar rastro.

La fianza que debes devolver no se confunde con una mensualidad ordinaria. Si al terminar el contrato se aplica a rentas pendientes o a daños, revisa qué operación se está produciendo y conserva la liquidación. No existe una respuesta única para cualquier importe que entre con el concepto «fianza».

Una hoja sencilla puede tener una fila por mes y columnas para renta, cantidades repercutidas, cobro y saldo pendiente. Añade la referencia del justificante. Esa separación permite explicar diferencias entre contrato y banco sin perder información. Evita mezclar en una misma cifra varios pisos, años o propietarios.

Gastos: distingue financiación, conservación y mejoras

Los gastos deducibles del alquiler deben tener relación con la obtención del rendimiento y estar justificados. Entre los habituales figuran intereses y financiación, conservación, tributos admisibles, seguros y defensa jurídica. No todos los pagos del propietario son deducibles ni todos se computan de la misma forma.

En la hipoteca separa intereses y devolución del préstamo. Si el banco te carga una cuota conjunta, solicita su desglose. Deducir toda la cuota equivale a incluir como gasto la recuperación de una deuda, que no es lo mismo que pagar por financiar el inmueble. El extracto bancario por sí solo puede no mostrar la diferencia.

Una reparación mantiene o recupera el uso normal. Una ampliación o mejora tiene otro tratamiento: no se resta íntegra como conservación solo porque la factura se haya pagado durante el alquiler. Una obra puede mezclar conceptos. Pide un desglose razonable y conserva la descripción, no únicamente el total.

Intereses, otros gastos de financiación y reparación o conservación tienen un límite conjunto por inmueble ligado a sus ingresos íntegros. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes con ese límite. No apliques ese arrastre a cualquier gasto ni lo mezcles con otro piso: registra origen, importe y cantidades utilizadas.

En seguros, comunidad, tributos o suministros, comprueba quién soporta el gasto, qué periodo cubre y qué parte corresponde al alquiler. Si el inmueble no estuvo arrendado todo el año, el reparto temporal importa. Una factura anual pagada en un mes alquilado no se convierte por ello en deducible íntegramente.

La amortización no es la cuota de la hipoteca

La amortización fiscal recoge la depreciación del inmueble y, con sus reglas, de bienes cedidos con él. No requiere que exista préstamo. Para el edificio se comparan coste de adquisición y valor catastral, excluyendo el suelo. Por eso necesitas escritura, gastos de adquisición y recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI.

El Manual de Renta 2025 sobre amortización explica el máximo anual del 3 % sobre el mayor valor aplicable y recoge la posibilidad de un porcentaje entre el 1 % y el 3 %, junto con su efecto al transmitir. También existe un límite acumulado: no basta repetir una cifra anual indefinidamente.

En una vivienda heredada o donada no concluyas que el coste amortizable es cero porque no pagaste un precio de compraventa. La AEAT describe cómo interviene el valor conforme al impuesto sucesorio o de donaciones y los gastos correspondientes, sin suelo. Reúne esa documentación antes de calcular.

Conserva un registro anual de amortizaciones. Cuando vendas, su tratamiento afecta al valor de adquisición para calcular la ganancia. La venta de vivienda en la jubilación exige esa revisión aparte. Una deducción actual no permite afirmar que el coste fiscal desaparece para siempre.

Reducción de vivienda en Renta 2025: primero el contrato

La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo que reúne los requisitos, no sobre cada mensualidad ni directamente sobre el impuesto. El cuadro de la AEAT para Renta 2025 distingue contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y contratos desde esa fecha.

Los anteriores conservan, en el régimen transitorio aplicable, el 60 %. Para los nuevos, la regla general es el 50 %. Los porcentajes incrementados no se eligen: necesitan circunstancias acreditadas. Antes de aplicarlos revisa fecha, destino de vivienda permanente y requisitos específicos; una prórroga o una modificación tampoco se interpreta automáticamente como un contrato nuevo.

El 90 % exige, entre otras condiciones, un nuevo contrato del mismo arrendador en zona tensionada y una rebaja inicial superior al 5 % frente a la referencia anterior legalmente ajustada. El 70 % contempla determinados primeros alquileres a jóvenes en zonas tensionadas y supuestos sociales. El 60 % puede corresponder a una rehabilitación con requisitos propios.

No basta que el inquilino sea joven o que hayas pintado el piso. La declaración de zona tensionada, la primera puesta en alquiler o la rehabilitación fiscal no se presumen. Consulta el detalle oficial para tu ejercicio. Esta guía no ofrece un listado de municipios que pueda quedar desactualizado ni certifica que una obra concreta reúna condiciones.

La correcta declaración también importa: las reducciones no amparan automáticamente ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos regularizados en una comprobación. Si detectas un error, revisa cómo corregirlo. Aplicar un porcentaje alto sobre una cifra mal calculada no convierte el resultado en correcto.

Octubre de 2026: no reutilices la tabla anterior sin comprobar

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre, modifica el artículo 23.2 con efectos desde su entrada en vigor, el 8 de octubre. No es una mera propuesta. El esquema reformado distingue, entre otros elementos, nuevos contratos del mismo arrendador, primer alquiler, condición de gran tenedor y variación de renta.

Hay reducciones diferentes según esas condiciones; algunas alcanzan el 100 %, mientras otras pueden ser inferiores al antiguo 50 %. No significa que todos los alquileres estén exentos ni que cualquier renovación tenga el porcentaje máximo. La norma también contiene medidas con efectos en 2026 y otras desde 2027: publicación y aplicación no siempre coinciden.

Por eso los porcentajes del apartado anterior y el ejemplo siguiente se limitan a Renta 2025. Para una operación posterior consulta el artículo vigente y su aplicación temporal con la AEAT. No adoptes una rebaja, subida o renovación únicamente copiando un porcentaje de la campaña anterior.

Ejemplo completo: de 800 euros mensuales al rendimiento fiscal

Supón una vivienda alquilada todo el año por 800 euros mensuales: 9.600 euros de ingresos. Imagina 1.200 de intereses y otros 1.200 de gastos deducibles debidamente comprobados. No hay reparaciones sujetas a límite ni otros ajustes en este supuesto. Antes de amortización quedan 7.200 euros.

Supón además que el mayor valor aplicable del edificio, sin suelo, es 100.000 euros. Una amortización del 3 % serían 3.000. Al restarlos, el rendimiento neto del ejemplo queda en 4.200 euros. No es el saldo de la cuenta: la amortización no ha supuesto otro desembolso bancario ese año.

Si corresponde la reducción general del 50 %, se reducen 2.100 y quedan otros 2.100 de rendimiento neto reducido. Si, en un supuesto alternativo, el contrato reúne las condiciones del régimen del 60 %, quedarían 1.680. La diferencia entre ambos resultados es 420, pero eso no significa ahorrar 420 euros de impuesto.

Para conocer el impuesto adicional aún faltan la pensión fiscalmente computable, el resto de rentas, circunstancias personales y familiares y normativa autonómica. No multipliques automáticamente los 9.600 cobrados por el tipo marginal de la pensión ni sumes los 2.100 al neto bancario mensual. Estarías mezclando magnitudes.

Para el presupuesto, vuelve a la cuenta bancaria: ingresos menos pagos reales, incluida la devolución del préstamo cuando exista, y una reserva fiscal estimada con la declaración completa. Ese dinero disponible puede ser muy distinto del rendimiento reducido. Es la razón para llevar dos cuentas, no una señal de que alguna esté mal.

Comprueba también que los 1.200 de gastos del ejemplo no incluyan los intereses ya anotados por separado. Si copias un total del banco y después añades sus componentes, estarías deduciendo dos veces el mismo pago. Identifica cada factura con una sola categoría y suma los subtotales antes de trasladarlos a la declaración.

Si el piso estuvo vacío, separa los días

Un año con alquiler y periodos a disposición del propietario exige distinguir usos. Para los días no arrendados puede proceder imputación de renta inmobiliaria, con sus excepciones. No declares un año entero de alquiler si el contrato empezó después, pero tampoco des por hecho que los meses vacíos no tienen ningún efecto fiscal.

La AEAT explica los requisitos de la imputación inmobiliaria. El cálculo depende, entre otros datos, del valor catastral y del ejercicio. No traslades sin revisar un porcentaje usado en una declaración antigua. La vivienda habitual y otros supuestos excluidos necesitan su propia clasificación.

Conserva un calendario con comienzo y fin de contrato, entrega de llaves y cambios de uso. Los gastos anuales y la amortización deben coordinarse con el periodo que corresponda. Las reparaciones previas a alquilar requieren comprobar su tratamiento concreto: una regla general de prorrateo no resuelve por sí sola cualquier obra anterior al contrato.

Si hay varios usos simultáneos, como alquilar una parte y utilizar otra, identifica superficies y condiciones. No extiendas un cálculo de vivienda íntegramente alquilada a una habitación sin hacer las comprobaciones necesarias. La descripción del uso real es tan importante como el número de días.

La obligación de declarar no se decide solo con la pensión

Los conocidos límites del trabajo no convierten un alquiler en renta exenta. En sus ejemplos de obligados a declarar, la AEAT incluye titulares de inmuebles arrendados cuyos rendimientos totales, solos o junto con las otras rentas señaladas, superan 1.000 euros anuales. No se refiere únicamente a superar 1.000 de alquiler.

Por ejemplo, una pensión ordinaria de 18.000 euros y un alquiler de 600 no quedan fuera de declaración porque la pensión sea inferior a 22.000 y el alquiler inferior a 1.000. Hay que examinar conjuntamente fuente y cuantía. El segundo importe no queda protegido por una franquicia independiente de 1.000 euros.

No confundas tampoco alquiler real con renta inmobiliaria imputada: tienen reglas distintas al analizar la obligación. Y las reducciones que calculan el rendimiento no deben utilizarse como si cambiaran por sí solas la naturaleza del ingreso. Introduce los datos completos en el servicio de ayuda o consulta a la AEAT si hay circunstancias especiales.

Estar obligado a presentar no significa necesariamente que salga a pagar. Puede resultar una devolución si los anticipos superan la cuota. Para una revisión ordenada, separa esas dos preguntas: «¿debo presentarla?» y «¿cuál es el resultado?». Una respuesta no se deduce automáticamente de la otra.

Por qué sale a pagar y cómo preparar ese dinero

La retención de la pensión es un anticipo sobre rendimientos del trabajo. Un alquiler residencial a un particular normalmente no incorpora ese adelanto mensual. Al liquidar el conjunto del año puede faltar dinero anticipado. No es automáticamente una sanción ni demuestra que el INSS haya calculado mal su retención.

Puedes preparar una reserva en tu presupuesto o solicitar al INSS un incremento voluntario de la retención. En ese caso recibirás menos cada mes y adelantarás más impuesto; no estarás reduciendo la cuota definitiva. Comprueba el trámite, su aplicación y el recibo posterior.

El modelo 146 de la AEAT es diferente: corresponde al procedimiento especial de determinados pensionistas con varios pagadores. Un inquilino no se convierte por ello en otro pagador de pensiones. La explicación de por qué una declaración de pensionista sale a pagar desarrolla esta distinción.

No fijes una reserva como porcentaje universal del alquiler. Parte de una estimación con todos los datos y revísala si cambian renta, gastos o situación familiar. Si el año anterior hubo una venta o un rescate extraordinario, su resultado puede no servir como referencia del siguiente. Reserva fiscal y fondo para reparaciones son necesidades distintas.

Puedes pedir dos simulaciones con idénticas circunstancias: una con el alquiler y otra sin él, conservando los demás datos. La diferencia orienta sobre su efecto en la cuota del conjunto, no solo sobre una casilla. Después revisa anticipos para estimar lo que quedaría por ingresar. No confundas una menor devolución con ausencia de impuesto adicional.

Temporada, turismo y local: no copies el cálculo residencial

La reducción de vivienda exige atender al destino y a los requisitos, no solo a que el inmueble tenga cocina y dormitorios. Un alojamiento turístico no disfruta de esa reducción por vivienda permanente. Los contratos de temporada también necesitan comprobar su finalidad; no basta cambiar su nombre para conseguir una ventaja.

Un local puede tener retenciones e Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, con obligaciones distintas. La prestación de servicios propios de hospedaje puede alterar la calificación. Si la explotación constituye actividad económica, la cuenta de capital inmobiliario aquí explicada deja de ser el modelo adecuado. No fuerces sus casillas para hacer encajar otro negocio.

Tampoco esta liquidación del IRPF resuelve por sí sola compatibilidades o límites de recursos de prestaciones. Si percibes una ayuda o complemento condicionado a ingresos, consulta sus normas y obligaciones de comunicación. Una reducción fiscal no demuestra que ese ingreso desaparezca a todos los demás efectos.

Prepara una carpeta que permita explicar cada cifra

Guarda contrato y cambios, documento de titularidad, recibo del IBI, escritura y gastos de adquisición, certificado de intereses, facturas y justificantes. Añade el calendario de usos y el registro de amortización acumulada. Si hubo impagos, reparaciones discutibles o subvenciones, sepáralos para revisarlos expresamente.

Compara esa carpeta con los datos fiscales, pero no presupongas que estos contienen todos los gastos o clasifican cada operación. Antes de confirmar, revisa inmueble, titularidad, días, ingresos, gastos, amortización y reducción. Si falta algo, busca el documento en vez de copiar una cifra de otro año.

Si delegas la declaración, entrega una relación de documentos y pide revisar el resumen antes de presentarla. Señala qué cantidades son anuales, cuáles corresponden a varios titulares y cuáles están pendientes de cobro. Una carpeta llena de recibos sin explicación puede ocultar justo la diferencia que cambia el cálculo.

Tras presentar, conserva la declaración y el justificante junto al cálculo de cada inmueble. En el siguiente ejercicio podrás distinguir un cambio real de un error de copia. Si comparas resultados anuales, anota también si hubo más días alquilados, obras o un contrato diferente: el saldo final no explica por sí solo la causa.

El siguiente paso útil es sencillo: completa primero la cuenta de un inmueble y anota las dudas concretas. Así puedes pedir ayuda con una pregunta comprobable. La calculadora de jubilación no sustituye esta liquidación fiscal ni certifica sus deducciones; para el alquiler necesitas sus documentos y las reglas del ejercicio correspondiente.

Preguntas frecuentes

¿La pensión y todo el alquiler cobrado se suman directamente?

No. Se calculan por separado los rendimientos del trabajo y del capital inmobiliario. En el alquiler se revisan gastos, amortización y, cuando corresponde, reducción sobre el rendimiento neto positivo antes de su integración.

¿Puedo deducir toda la cuota de la hipoteca?

No. La devolución del capital prestado no es gasto deducible del alquiler. Los intereses y gastos de financiación pueden serlo con sus requisitos y límites. Pide el desglose de la cuota.

¿Qué reducción corresponde al alquiler en Renta 2025?

Depende del contrato y sus requisitos. Para Renta 2025, los anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan el régimen del 60 %; desde esa fecha la regla general es el 50 %, con porcentajes incrementados. No traslades esa tabla automáticamente al régimen reformado en octubre de 2026.

¿Un alquiler pequeño evita tener que declarar?

No por sí solo. Deben revisarse fuente y cuantía del conjunto de rentas. El límite de 1.000 euros no es una franquicia independiente para añadir alquileres a una pensión ordinaria sin declarar.

¿Puedo pedir que retengan más en la pensión?

Sí, mediante el trámite de incremento voluntario del INSS. El modelo 146 es otro procedimiento para determinados pensionistas con varios pagadores. Retener más adelanta pagos, pero no reduce el impuesto definitivo.

¿Un alquiler turístico tiene la reducción de vivienda?

No la prevista para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Turismo, temporada, locales y actividades de hospedaje requieren comprobar sus condiciones y obligaciones específicas.

Fuentes oficiales

Revisión del 16 de octubre de 2026. Referencias de campaña de Renta 2025 y cambio del artículo 23.2 publicado el 7 de octubre de 2026. Consulta la aplicación temporal a tu contrato; los ejemplos no certifican una cuota personal.

• Ley del IRPF: gastos y reducciones del capital inmobiliario.
• AEAT: cálculo de ingresos del alquiler.
• Los apartados anteriores enlazan los criterios oficiales de gastos, amortización, reducciones, imputación, obligación de declarar y trámites de retención.