La pensión llega con retención. El alquiler, casi nunca. Esa asimetría, tan pequeña en apariencia, tiene consecuencias fiscales concretas que cada primavera sorprenden a miles de jubilados propietarios cuando abren el borrador de la declaración y ven que sale a pagar. No es una trampa de Hacienda. Es, simplemente, que dos fuentes de ingresos que van al mismo saco fiscal se habían tratado por separado durante todo el año.
España tiene más de dos millones de hogares encabezados por mayores de 65 años que declaran ingresos por arrendamiento de inmuebles. No es una situación marginal ni exclusiva de grandes patrimonios. Es la realidad de quien heredó un piso de sus padres, compró uno como inversión durante los años de bonanza o simplemente tiene una segunda residencia que alquila en verano. En todos esos casos, el IRPF funciona de la misma manera: suma la pensión y el alquiler, aplica sus reglas y pasa factura.
Este artículo explica exactamente cómo funciona esa mecánica. Qué es deducible y qué no. Cuándo hay obligación de declarar. Qué decisiones cambian más la factura fiscal. Y qué errores cometen con más frecuencia quienes están en esta situación. Sin rodeos y con los números suficientes para que todo encaje.
Tabla de contenidos
La pensión en el IRPF: lo que ya se sabe y lo que a veces se olvida
La pensión de jubilación tributa en el IRPF como rendimiento del trabajo. No hay ambigüedad aquí: la Seguridad Social es un pagador más, sujeto a las mismas reglas que cualquier empresa. Cada año, emite el certificado de retenciones, practica una retención mensual sobre la pensión bruta y envía los datos a la Agencia Tributaria. El jubilado puede verificar ese certificado —imprescindible para preparar la declaración— a través del portal de la Seguridad Social o solicitándolo en cualquier oficina.
La retención se calcula sobre la pensión bruta anual, teniendo en cuenta las circunstancias personales del pensionista: edad, discapacidad, número de pagadores. Para pensiones bajas, la retención puede ser cero o casi cero. Para pensiones más altas, ronda el 10-20% en la mayoría de los casos, aunque varía significativamente. Lo relevante es que esa retención se calcula solo sobre la pensión, sin tener en cuenta que el pensionista también puede tener ingresos por alquiler. Cuando la declaración llega, Hacienda hace la liquidación real sobre la suma de ambos ingresos. Y casi siempre, esa liquidación arroja una diferencia a pagar.
Para quien quiera entender con detalle cómo tributa la pensión en el IRPF con independencia del alquiler, conviene repasar los tramos, las reducciones aplicables al trabajo y los mínimos personales. La base es la misma: rendimiento neto del trabajo más cualquier otro ingreso que vaya a la base imponible general.
Los mínimos personales y su efecto real
El IRPF reconoce que no toda la renta es disponible para el contribuyente. El mínimo personal es la parte que, en teoría, se necesita para subsistir y sobre la que no se debe tributar. Para 2025, el mínimo personal general es de 5.550 euros. Para mayores de 65 años, sube a 6.700 euros. Para mayores de 75 años, alcanza los 8.100 euros. Estos importes se aplican como reducción en la cuota, no en la base, lo que equivale aproximadamente a tributar al tipo marginal más bajo sobre esa cantidad. No resuelven la situación de quien tiene pensión y alquiler, pero sí la suavizan.
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El alquiler en el IRPF: rendimiento del capital inmobiliario
El arrendamiento de un inmueble genera lo que la ley fiscal denomina rendimiento del capital inmobiliario. No es rendimiento del trabajo, ni rendimiento de actividad económica en la mayoría de los casos. Es capital. Y ese capital, una vez calculado el rendimiento neto, va directamente a sumarse a la pensión en la base imponible general del IRPF.
La palabra clave es neto. Hacienda no grava los ingresos brutos del alquiler —el dinero que entra en la cuenta cuando el inquilino paga—, sino el rendimiento neto: lo que queda después de deducir los gastos asociados a ese alquiler. La diferencia entre bruto y neto puede ser sustancial, y aquí es donde la mayoría de los propietarios dejan dinero sobre la mesa por desconocimiento.
Los ingresos que sí computan
Computan como ingresos del alquiler las rentas mensuales pactadas en el contrato, los importes correspondientes a suministros que pague el inquilino en nombre del propietario (cuando el contrato así lo establece), y cualquier cantidad percibida por el uso o disfrute del inmueble. Si el inquilino paga la comunidad o el IBI en lugar del propietario, esas cantidades se consideran ingreso del propietario y, a la vez, gasto deducible. El resultado es neutro, pero conviene contabilizarlas para que cuadren.
La fianza, en cambio, no es ingreso mientras esté depositada y sujeta a devolución. Solo tributa si el propietario la retiene al final del contrato por daños o impagos, y en ese caso se integra como ingreso en el año en que se retiene.
Los gastos que reducen la factura: lo que sí es deducible
Este es el apartado que más impacto tiene y que con más frecuencia se aplica mal, tanto por exceso como por defecto. La norma general es que son deducibles los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre que estén justificados y sean proporcionales. La lista oficial incluye:
| Gasto | Deducible | Observaciones |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Sí, íntegro | El recibo anual del Ayuntamiento |
| Gastos de comunidad de propietarios | Sí, íntegro | Cuota ordinaria y derramas de mantenimiento |
| Seguro del hogar o multirriesgo | Sí, íntegro | Solo la prima del inmueble, no vida ni protección de pagos |
| Intereses de hipoteca | Sí, solo intereses | El capital amortizado no es deducible |
| Reparaciones y conservación | Sí | Arreglos, no mejoras ni ampliaciones |
| Honorarios de administrador de fincas | Sí | O de agencia inmobiliaria por gestión del alquiler |
| Gastos de formalización del contrato | Sí | Notaría o gestoría vinculada al arrendamiento |
| Amortización del inmueble | Sí, 3% anual | Sobre el mayor de: valor catastral de construcción o precio de adquisición de construcción |
| Suministros pagados por el propietario | Sí | Solo si están a nombre del propietario y los paga él |
| Deudas incobrables del inquilino | Condicionado | Solo tras seis meses de impago demostrado o proceso judicial |
| Obras de mejora o ampliación | No directamente | Se integran en el valor del inmueble y se amortizan |
| Capital de hipoteca amortizado | No | Solo los intereses, nunca el principal |
La amortización: el gasto que más se olvida
La amortización del inmueble es, con diferencia, el gasto deducible menos utilizado y más valioso para el propietario que alquila. El IRPF permite deducir cada año el 3% del mayor de dos valores: el valor de construcción que figura en el catastro, o el precio de adquisición que corresponde a la construcción (excluyendo el suelo). Este 3% anual representa la depreciación teórica del edificio y no requiere que se haya gastado un euro: es una deducción por el simple hecho de poseer y arrendar el inmueble.
Para hacerlo concreto: un piso comprado por 150.000 euros cuyo valor catastral asigna el 70% a construcción tiene una base de amortización de 105.000 euros. El 3% anual equivale a 3.150 euros de gasto deducible cada año sin desembolsar nada. En un alquiler que genera 8.400 euros brutos anuales, esa amortización supone reducir el rendimiento neto en más de un tercio antes incluso de aplicar la reducción legal.
Ignorar la amortización es legal, pero costoso. Hacienda no la exige ni la recuerda. Y cuando el propietario vende el inmueble en el futuro, el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones que debieron practicarse, las hayase declarado o no. Mejor aprovecharlas mientras se tiene el alquiler activo.
La reducción por arrendamiento de vivienda: el gran beneficio fiscal
Una vez calculado el rendimiento neto —ingresos menos gastos deducibles—, la ley fiscal ofrece una reducción significativa cuando el inmueble arrendado es vivienda habitual del inquilino. Es importante ese matiz: la reducción aplica al destino que da el inquilino al inmueble, no al del propietario. Si el inquilino vive allí como residencia principal, la reducción es aplicable. Si el inmueble se alquila como local comercial, oficina o de forma turística, no hay reducción.
La Ley de Vivienda de 2023 modificó esta reducción para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024. El cuadro es el siguiente:
| Situación del contrato | Reducción aplicable |
|---|---|
| Contratos firmados antes del 1 de enero de 2024 | 60% |
| Nuevos contratos desde 2024, caso general | 50% |
| Nuevos contratos con rehabilitación en los 2 años previos | 60% |
| Nuevos contratos en zona tensionada, arrendatario entre 18-35 años o entidad de vivienda asequible | 70% |
| Nuevos contratos en zona tensionada con rebaja de renta ≥5% sobre el contrato anterior | 90% |
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo. Si los gastos superan los ingresos y el rendimiento neto es negativo, no hay reducción: ese resultado negativo se compensa con otras rentas del mismo tipo en el ejercicio o, si no puede, se arrastra a los cuatro años siguientes.
En la práctica, para la mayoría de los jubilados que tienen contratos firmados antes de 2024 o nuevos contratos estándar en zonas no tensionadas, la reducción es del 50% o del 60%. Sobre un rendimiento neto de, por ejemplo, 4.000 euros, la reducción del 50% deja 2.000 euros que tributarán. Con la reducción del 60%, quedarían 1.600 euros. La diferencia, a un tipo marginal del 30%, es de 120 euros de cuota. No es irrelevante, y se va acumulando cada año.
Cuando la pensión y el alquiler se suman: la base imponible real
Aquí está el núcleo de la cuestión. El rendimiento neto reducido del alquiler y el rendimiento neto del trabajo de la pensión van al mismo contenedor: la base imponible general del IRPF. Sobre esa base se aplican los tramos progresivos. Y la progresividad significa que el último euro de cada tramo tributa más que el primero.
Los tramos del IRPF combinan el gravamen estatal y el autonómico. Las comunidades autónomas tienen margen para fijar sus propios tipos, por lo que el tipo efectivo varía según la región. Los tramos estatales —que representan aproximadamente la mitad del gravamen total— son:
| Base liquidable (euros) | Tipo estatal | Tipo aproximado total (estatal + autonómico medio) |
|---|---|---|
| 0 – 12.450 | 9,50% | ~19% |
| 12.450 – 20.200 | 12% | ~24% |
| 20.200 – 35.200 | 15% | ~30% |
| 35.200 – 60.000 | 18,50% | ~37% |
| 60.000 – 300.000 | 22,50% | ~45% |
| Más de 300.000 | 24,50% | ~47% |
El efecto práctico de añadir ingresos por alquiler a una pensión se puede ilustrar con un ejemplo concreto. Pensión bruta de 18.000 euros anuales, después de reducciones y gastos deducibles del trabajo, rendimiento neto de trabajo en torno a 12.000-14.000 euros (según el nivel de renta aplicable). Añadir 2.500 euros de rendimiento neto reducido de alquiler sitúa la base liquidable justo en la zona del 24-30% marginal. Cada 100 euros adicionales de alquiler (neto) tributan a ese tipo. Sin el alquiler, muchos pensionistas se encontraban en el tramo del 19%.
Un ejemplo calculado paso a paso
Pensionista de 68 años con pensión bruta de 20.000 euros que alquila un piso y cobra 700 euros mensuales (8.400 euros al año). Sus gastos deducibles del alquiler son: IBI 450 euros, comunidad 600 euros, seguro 280 euros, reparaciones 400 euros y amortización 2.100 euros. Total gastos: 3.830 euros. Rendimiento neto del alquiler: 8.400 – 3.830 = 4.570 euros. Aplicando la reducción del 50% (contrato desde 2024): rendimiento neto reducido = 2.285 euros.
Sobre la pensión, después de aplicar las reducciones por rendimiento del trabajo, el rendimiento neto computable ronda los 14.000-15.000 euros (varía según la aplicación del artículo 20 de la LIRPF). La base imponible total quedaría aproximadamente en 16.000-17.000 euros. Sobre esa base se aplican los mínimos personales (6.700 euros para mayores de 65 años), y la cuota resultante se reduce notablemente. La declaración sin alquiler podría resultar a devolver o con cuota mínima. Con el alquiler sumado, es probable que resulte a pagar una cantidad moderada.
Este escenario no debe interpretarse como que el alquiler «perjudica». Es simplemente que genera una renta real que tributa. Lo importante es asegurarse de que esa renta está bien calculada: con todos los gastos deducidos y la reducción aplicada correctamente.
La obligación de declarar: cuándo no hay escapatoria
Esta es la pregunta que más se plantean los jubilados con alquiler: ¿tengo que declarar? La respuesta corta es sí, casi siempre.
El IRPF español establece que no existe obligación de declarar si los rendimientos del trabajo (pensión) no superan los 22.000 euros anuales y proceden de un único pagador. Hasta aquí, muchos pensionistas quedan exentos. Pero esa exención se aplica cuando el único ingreso es la pensión. En cuanto aparece el alquiler, la situación cambia.
La norma establece que si se perciben rendimientos del capital, actividades económicas u otras ganancias patrimoniales por encima de 1.000 euros anuales, existe obligación de declarar. El alquiler residencial supera esa cifra prácticamente siempre. Y aunque los ingresos brutos sean, por ejemplo, 7.200 euros anuales (600 euros al mes), que no está mal en muchas ciudades medianas, la obligación de declarar es clara e indiscutible.
Hay otro umbral que conviene conocer: si los rendimientos del trabajo son inferiores a 15.000 euros pero se tienen dos o más pagadores (y el segundo paga más de 1.500 euros), también hay obligación de declarar. Aquí el alquiler con inquilino empresa entraría como segundo pagador con retención. En el caso del alquiler a particulares, sin retención, la lógica es la misma aunque el mecanismo técnico difiera: los ingresos adicionales no retenidos siempre generan obligación.
La conclusión práctica es que un pensionista con ingresos por alquiler superiores a 1.000 euros anuales debe presentar la declaración de la renta, sin excepciones relevantes. No hacerlo es una infracción tributaria que puede derivar en sanciones del 50% de la cuota más intereses de demora.
La retención en la pensión y el hueco que deja el alquiler
La Seguridad Social practica una retención mensual sobre la pensión que se aproxima, en teoría, a lo que corresponde pagar por IRPF. Esa retención se calcula al inicio del año o cuando cambian las circunstancias, y se basa exclusivamente en los datos de la pensión: importe, situación familiar, discapacidad. No tiene en cuenta otros ingresos del pensionista.
El alquiler a particulares, en cambio, no lleva retención. El inquilino particular paga la renta mensual sin retener nada para Hacienda. Si el inquilino fuera una empresa o un profesional autónomo, estaría obligado a retener el 19% de cada pago y a ingresarlo en Hacienda trimestralmente. Pero en el alquiler residencial habitual —persona física arrendando a persona física—, no hay retención en origen.
El resultado es una asimetría: la pensión llega con retenciones aplicadas, el alquiler llega limpio. Cuando se hace la declaración y se liquida la cuota real, el pago que se exige corresponde básicamente al IRPF del alquiler que nadie retuvo durante el año. Esto explica por qué la declaración sale a pagar incluso con una pensión bien retenida en cuanto hay ingresos adicionales por arrendamiento. No es un error del sistema: es exactamente como está diseñado.
Quien quiera gestionar mejor este desembolso puede solicitar a la Seguridad Social un incremento voluntario de la retención sobre la pensión para aproximarla mejor a la cuota real. No es obligatorio, pero evita la sorpresa de abril y gestiona el flujo de caja a lo largo del año. Para revisar la situación fiscal conjunta —pensión más posibles ingresos adicionales—, es útil revisar también cómo funciona la fiscalidad cuando la pensión convive con otros rendimientos.
La imputación de rentas: el coste fiscal de tener un piso vacío
Hay una situación que afecta a muchos jubilados y que se menciona poco: los inmuebles que se poseen pero no se alquilan y no son la vivienda habitual también tributan en el IRPF. Se llama imputación de rentas inmobiliarias, y funciona así: el fisco asigna al propietario un ingreso teórico aunque no haya cobrado ni un euro de alquiler.
El importe imputado es el 2% del valor catastral del inmueble, o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o actualizado a partir de 1994. Para un piso con valor catastral de 80.000 euros con revisión reciente, la imputación es de 880 euros anuales que se suman a la base imponible general. Sin posibilidad de deducir gastos y sin reducción alguna: se tributa por el importe íntegro.
La imputación aplica a segundas residencias, pisos heredados que no se alquilan, garajes no vinculados a la vivienda habitual y cualquier bien inmueble urbano que permanezca a disposición del propietario. No aplica a la vivienda habitual, ni a inmuebles afectos a actividades económicas, ni a suelo no edificado.
El jubilado con pensión y una segunda residencia verá cómo ese piso vacío también añade renta a su base imponible, aunque sea una cantidad moderada. Si encima tiene otro piso alquilado, la suma de pensión, rendimiento de alquiler e imputación de la segunda vivienda puede colocarle en un tramo marginal superior al que intuía.
Errores frecuentes que cuestan dinero real
La declaración de la renta con pensión y alquiler no es especialmente compleja, pero concentra errores recurrentes que se pagan con dinero o con sanciones. Los más habituales:
No deducir la amortización
Es el error más extendido y el más caro. Muchos propietarios calculan sus ingresos del alquiler, restan el IBI y la comunidad, y declaran ese resultado sin incluir la amortización del 3%. Se deja de deducir un gasto que puede suponer 1.500-3.000 euros anuales. Hacienda no avisa ni lo incorpora de oficio en el borrador.
Confundir reparación con mejora
Pintar el piso, arreglar una gotera, sustituir la caldera rota: son gastos de conservación y reparación, deducibles al 100%. Ampliar la cocina, instalar un ascensor nuevo, añadir una habitación: son mejoras que aumentan el valor del inmueble y no se deducen directamente, sino que se incorporan al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial cuando se venda. La distinción no es siempre obvia, pero la distinción importa.
No guardar los justificantes
Hacienda puede revisar declaraciones de los últimos cuatro años. Todos los gastos deducidos deben estar respaldados por facturas o recibos. Los recibos de la comunidad, los justificantes del IBI, las facturas del seguro, los comprobantes de reparaciones: hay que guardarlos. Un comprobante que no existe es un gasto que no se puede defender en una comprobación.
No declarar periodos de vacío
Si el piso estuvo alquilado ocho meses y vacío cuatro, los gastos deducibles se prorratean en proporción a los días en que el inmueble estuvo arrendado. Los gastos de los cuatro meses vacíos no son deducibles como rendimiento del alquiler, pero durante esos meses aplica la imputación de rentas inmobiliarias proporcional. Mezclarlo mal es un error que Hacienda puede corregir.
Aplicar mal la reducción
La reducción del 50-60% solo aplica al arrendamiento de vivienda habitual del inquilino. Un alquiler vacacional, un apartamento turístico, un local comercial o un alquiler a una empresa: en ninguno de esos casos hay reducción. Aplicarla donde no corresponde es un error que puede generar una liquidación paralela con intereses.
No declarar el alquiler creyendo que la pensión está exenta
El mito de que «con pensión baja no hace falta declarar» se derrumba en cuanto aparece el alquiler. La exención de los 22.000 euros es para rendimientos del trabajo exclusivos. Tener ingresos de capital por arrendamiento por encima de 1.000 euros obliga a declarar, con independencia del importe de la pensión. La Agencia Tributaria cruza los datos del catastro con las declaraciones y detecta con relativa facilidad los inmuebles arrendados no declarados.
Las decisiones con más impacto real
Más allá de cumplir correctamente con la declaración, hay decisiones concretas que cambian la factura fiscal del jubilado que alquila. Ninguna es milagro. Todas requieren planificación.
Gestionar el momento de la compraventa
Si se prevé vender el inmueble en los próximos años, la ganancia patrimonial que se genere va a la base del ahorro del IRPF, no a la general. No se acumula con la pensión. Pero el año de la venta conviene planificar el resto de los ingresos, porque una ganancia grande puede hacer que otros incentivos fiscales desaparezcan por exceder umbrales. Vender antes de cumplir los 65 años o después tiene consecuencias distintas: la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años, una regla que merece conocerse.
Revisar el contrato de alquiler
La diferencia entre una reducción del 50% y una del 60% o del 70% puede suponer varios cientos de euros de cuota anuales. En zonas donde el Ministerio de Vivienda ha declarado tensión de mercado, y si el perfil del inquilino es joven, reorganizar el contrato puede mejorar el tratamiento fiscal. No siempre es posible ni conveniente desde otras perspectivas, pero conviene conocer la opción.
Incrementar voluntariamente la retención de la pensión
Pedir a la Seguridad Social que retenga más sobre la pensión mensual —aunque sea 50 o 100 euros más al mes— evita la sorpresa de pagar en abril una cantidad elevada. Es una decisión de flujo de caja, no fiscal en sentido estricto: el importe total de IRPF es el mismo, pero se distribuye a lo largo del año en lugar de concentrarse en la campaña de renta.
Documentar correctamente todos los gastos
En el IRPF, lo que no se acredita no existe. Un gasto real pero sin factura no es deducible. Organizar los justificantes del inmueble arrendado —una carpeta física o digital, ordenada por año— tiene un coste cero en tiempo y un beneficio potencial real en la declaración. La amortización, que no requiere factura pero sí cálculo sobre documentos de compraventa, debe quedar registrada año a año para poder defenderla si se produce una comprobación.
El borrador de Hacienda: útil pero incompleto
La Agencia Tributaria pone a disposición de todos los contribuyentes un borrador de la declaración que incorpora automáticamente los datos que tiene en sus bases: pensión con retenciones, datos del inmueble del catastro, hipotecas comunicadas por los bancos. Ese borrador es un punto de partida, no un punto de llegada.
El borrador no incluye los gastos deducibles del alquiler porque Hacienda no los conoce. No deduce la amortización, no resta el IBI, no incorpora las facturas de reparaciones. Si se acepta el borrador tal como viene sin revisarlo, se declara más de lo que corresponde. Hacienda, paradójicamente, no corregirá eso en perjuicio propio.
El borrador sí incluye la imputación de rentas de inmuebles que figuran en el catastro a nombre del contribuyente. Si un piso aparece imputado pero estaba alquilado, hay que corregirlo manualmente: no corresponde imputación por los meses en que hubo arrendamiento, sino rendimiento de capital por esos meses.
La Agencia Tributaria ofrece además el servicio Renta WEB, donde se pueden introducir y modificar todos los datos antes de confirmar la declaración. También dispone de un servicio de cita previa con técnicos de la AEAT para quienes necesiten asistencia directa, especialmente útil cuando el cuadro fiscal es algo más complejo que el de una pensión sin más.
Alquiler de local comercial o de temporada: las reglas cambian
Todo lo anterior aplica al alquiler residencial: vivienda habitual del inquilino con contrato de arrendamiento urbano. Si lo que se arrienda es un local comercial, una oficina o un inmueble para uso distinto de vivienda, el tratamiento tiene diferencias importantes.
El alquiler de local comercial no tiene reducción. El rendimiento neto —ingresos menos gastos, con las mismas reglas de deducibilidad— tributa íntegro en la base imponible general, sin el 50% o el 60% de bonificación. Esto puede suponer una diferencia de varios miles de euros en la base imponible respecto al arrendamiento residencial.
Además, el arrendatario de un local comercial está obligado por ley a practicar una retención del 19% sobre cada pago y a ingresarla trimestralmente en Hacienda. Esto es una diferencia de gestión: el propietario recibe el 81% de la renta mensual y el resto lo ingresa el arrendatario directamente en Hacienda. Cuando llega la declaración, esas retenciones ya practicadas compensan parte de la cuota. El flujo de caja es diferente al del alquiler residencial, pero la factura fiscal final puede ser más alta por la ausencia de reducción.
El alquiler turístico o vacacional, por su parte, puede calificarse como actividad económica o como rendimiento del capital según el nivel de servicios prestados. Si hay servicios propios de hostelería —limpieza periódica durante la estancia, recepción—, se trata como actividad económica con reglas completamente distintas. Sin esos servicios, es rendimiento de capital sin reducción, con imputación proporcional por los periodos no alquilados. Este punto específico conviene consultarlo con un asesor fiscal si la situación es relevante en volumen.
Un último apunte: el efecto sobre otras prestaciones
Más allá del IRPF, conviene saber que los ingresos por alquiler pueden afectar a prestaciones o complementos que dependen de un umbral de renta. El complemento por mínimos de la pensión, por ejemplo, exige que las rentas anuales del pensionista (incluyendo la pensión y los ingresos de capital) no superen ciertos límites. Si el alquiler empuja los ingresos totales por encima de esos límites, el complemento puede extinguirse o reducirse. No siempre es el caso, y depende de los importes concretos, pero es un factor que merece revisarse antes de alquilar o de modificar las condiciones del arrendamiento.
La interacción entre fiscalidad, pensión y patrimonio inmobiliario no es un laberinto, pero sí un mapa con varios pisos. Entender cómo funcionan cada uno de esos niveles permite tomar decisiones con información y evitar que la ignorancia acabe costando más que el asesoramiento.
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Preguntas frecuentes sobre pensión y alquiler en el IRPF
¿Tengo que declarar el alquiler si cobro una pensión?
Sí, en la práctica casi siempre. Cuando los rendimientos del alquiler superan los 1.000 euros anuales, existe obligación de presentar la declaración de la renta independientemente del importe de la pensión. La suma de ambos ingresos supera con facilidad los umbrales de exención. No declarar el alquiler es uno de los errores más frecuentes y puede generar sanciones e intereses de demora. La Agencia Tributaria cruza los datos del catastro con los declarantes y detecta los arrendamientos no comunicados.
¿Cómo se calcula el rendimiento del alquiler para el IRPF?
Se parte de los ingresos brutos del alquiler y se restan los gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca, reparaciones y amortización del inmueble al 3% anual sobre el valor de construcción. El resultado es el rendimiento neto. Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, se aplica sobre ese rendimiento neto la reducción correspondiente: 50% en el caso general para contratos firmados desde 2024, o 60% para contratos anteriores.
¿La pensión y el alquiler se suman en el IRPF?
Sí. Los dos tipos de ingreso van a la base imponible general del IRPF: la pensión como rendimiento del trabajo, y el alquiler (neto y reducido) como rendimiento del capital inmobiliario. La suma determina el tramo marginal al que tributa cada euro adicional. Esto significa que el alquiler puede empujar la base imponible a un tramo superior al que le correspondería solo con la pensión, lo que incrementa la cuota total.
¿Qué gastos del alquiler puedo deducirme en la renta?
Los principales gastos deducibles son: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad de propietarios, el seguro del inmueble, los intereses de la hipoteca (solo intereses, nunca el capital amortizado), los gastos de reparación y conservación, los honorarios de administrador de fincas o agencia y la amortización del inmueble al 3% anual sobre el valor de construcción. Las obras de mejora no se deducen directamente: se incorporan al valor del bien.
¿Cuánto es la reducción por alquiler de vivienda en 2025?
Desde la Ley de Vivienda de 2023, para contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, la reducción general es del 50% sobre el rendimiento neto. Puede llegar al 60% con rehabilitación reciente, al 70% en zonas tensionadas con arrendatario joven o entidad de vivienda asequible, y al 90% en zonas tensionadas con rebaja de renta del 5% o más sobre el contrato anterior. Para contratos firmados antes de 2024, se mantiene la reducción del 60%.
¿Por qué la declaración sale a pagar cuando tengo pensión y alquiler?
Porque la pensión llega con retención a cuenta del IRPF, pero el alquiler residencial a particulares normalmente no la lleva: el inquilino particular no retiene nada. Cuando se hace la declaración y se liquida la cuota real, el pago exigido corresponde básicamente al IRPF del alquiler que nadie retuvo durante el año. No es un error ni una penalización: es la liquidación de lo que no se adelantó en origen. Incrementar voluntariamente la retención de la pensión ayuda a distribuir ese pago a lo largo del año.
¿Qué pasa con una vivienda que tengo vacía o que es segunda residencia?
Los inmuebles que no se alquilan y no son la vivienda habitual generan una imputación de rentas inmobiliarias: el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el catastro fue revisado desde 1994). Esa renta teórica se suma a la base imponible general, aunque no se haya cobrado ningún alquiler y sin posibilidad de deducir gastos. Para una segunda residencia con valor catastral de 80.000 euros con revisión reciente, la imputación es de 880 euros anuales que tributarán al tipo marginal correspondiente.
