Más del 85 por ciento de las personas mayores de 65 años en España son propietarias de su vivienda. Un porcentaje que convierte al país en uno de los campeones europeos de la propiedad inmobiliaria entre la población jubilada. Y, sin embargo, cuando llega el momento de vender —por un cambio de residencia, por liquidez, por herencia anticipada o simplemente porque el piso se ha quedado grande—, la mayoría no sabe exactamente qué va a pagar ni si tiene derecho a no pagar nada.
La pregunta no es menor. Dependiendo de la edad del vendedor, de si el inmueble era o no su vivienda habitual y de las decisiones que se tomen en los meses siguientes a la venta, la factura fiscal puede oscilar entre cero euros y varios miles. A veces, decenas de miles. Una diferencia que no depende de la suerte sino de conocer las reglas y actuar con antelación suficiente.
Este artículo recorre los impuestos que genera la venta de una vivienda cuando el vendedor es jubilado, explica cuándo la ganancia obtenida queda completamente exenta de tributar y detalla qué conviene tener ordenado antes de firmar cualquier cosa.
Tabla de contenidos
Qué impuestos genera la venta de una vivienda
Vender una vivienda en España activa, en la mayor parte de los casos, dos impuestos distintos. Uno estatal y otro municipal. Son independientes entre sí, responden a lógicas diferentes y los paga siempre el vendedor, salvo que se pacte expresamente otra cosa en contrato.
El primero es el IRPF, que grava la ganancia patrimonial que se produce cuando el precio de venta supera al precio de compra. El segundo es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal, que gestiona cada ayuntamiento y que grava —al menos en teoría— el aumento del valor del suelo desde que el vendedor adquirió la propiedad.
Ambos impuestos tienen excepciones, bonificaciones y casuísticas que los hacen muy distintos según quién vende y qué vende. Para un jubilado mayor de 65 años, algunas de esas excepciones son especialmente relevantes.
Jubilistos · Newsletter
Si esto te ha servido, la newsletter va más lejos.
Cada viernes, la idea que importa esa semana. Pensiones, fiscalidad y trámites sin jerga ni relleno.
Sin spam. Sin compromisos. Baja en un clic.
El IRPF y la ganancia patrimonial: cómo funciona
Cuando se vende una vivienda por más de lo que costó comprarla, Hacienda considera que se ha obtenido una ganancia patrimonial. Esa ganancia se suma a la base imponible del ahorro y tributa según una escala progresiva. No se integra con el salario ni con la pensión: va por separado, con sus propios tipos.
La escala vigente en 2025 para la base del ahorro es la siguiente:
| Ganancia patrimonial | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
El funcionamiento es progresivo: no se aplica el tipo más alto a toda la ganancia, sino solo al tramo que corresponde. Una ganancia de 80.000 euros tributaría el 19 por ciento por los primeros 6.000, el 21 por ciento por los siguientes 44.000 y el 23 por ciento por los 30.000 restantes. En total, poco más de 17.600 euros de IRPF, lo que supone una presión fiscal efectiva de en torno al 22 por ciento.
Lo que estos tipos no reflejan es que, en muchos casos de jubilados, la ganancia puede estar completamente exenta. Y ahí está la clave de todo.
Cuándo la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF
La ley prevé tres supuestos de exención que afectan especialmente a los jubilados. Cada uno tiene sus requisitos y sus límites. No son acumulables entre sí, pero cada uno por separado puede eliminar por completo la carga fiscal de una venta.
Primera exención: mayores de 65 años que venden su vivienda habitual
Es la más conocida y la que más impacto tiene. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece que están exentas de tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
La exención es total. No tiene límite de importe, no requiere reinversión y no conlleva ninguna obligación posterior. Si se cumplen los requisitos, la ganancia no aparece en la declaración de la renta como renta gravada.
Los requisitos son dos, y ambos deben cumplirse simultáneamente:
- El vendedor debe tener 65 años o más en el momento de la venta (en la fecha de firma de la escritura pública, no del contrato privado).
- El inmueble vendido debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente. La normativa exige que haya sido la residencia principal durante al menos tres años de manera continuada, aunque hay excepciones por fallecimiento, matrimonio, divorcio, traslado laboral u otras circunstancias análogas que justifiquen el abandono antes de ese plazo.
La definición de vivienda habitual es más precisa de lo que parece. No basta con estar empadronado o con haber vivido temporadas largas en el inmueble. La Agencia Tributaria interpreta que es la residencia principal cuando el contribuyente la habita de forma efectiva y con carácter permanente. Un apartamento de veraneo, aunque se disfrute cuatro meses al año, no es la vivienda habitual a estos efectos. Tampoco lo es el piso que se dejó de habitar hace diez años y que desde entonces está alquilado o vacío.
Un matiz importante: la exención se aplica aunque la persona mayor se haya mudado a casa de un hijo, a una residencia de mayores o a cualquier otro lugar antes de vender, siempre que el motivo del traslado haya sido una causa justificada (dependencia, enfermedad, etc.) y no hayan transcurrido más de dos años desde que dejó de habitarla. La jurisprudencia y las consultas de la DGT han ido perfilando estos límites caso por caso, por lo que ante situaciones dudosas conviene pedir asesoramiento individualizado.
Segunda exención: reinversión en una nueva vivienda habitual
Esta segunda exención no está condicionada a la edad. Aplica a cualquier contribuyente que venda su vivienda habitual y destine el dinero obtenido a adquirir otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, contados antes o después de la venta.
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite excluir de tributación la ganancia patrimonial en la proporción en que el importe reinvertido guarda relación con el total obtenido en la transmisión. Si se reinvierte el cien por cien, la exención es total. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional.
La fórmula es la siguiente:
Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Valor de transmisión)
Por ejemplo: si se vende por 300.000 euros, la ganancia es de 100.000 euros y se reinvierte 150.000 euros en una nueva vivienda habitual, la ganancia exenta sería 100.000 × (150.000 / 300.000) = 50.000 euros. La otra mitad, 50.000 euros, tributaría normalmente.
Para que la exención sea aplicable es imprescindible hacerla constar en la declaración de la renta del ejercicio en que se produce la venta, aunque la compra de la nueva vivienda todavía no se haya materializado. Si no se declara en ese momento, Hacienda puede denegar la exención. Es uno de los errores más frecuentes y más caros de esta operación.
Esta vía tiene especial relevancia para personas que se jubilan en torno a los 60-63 años, cuando aún no tienen derecho a la exención por edad pero desean trasladarse a una vivienda más pequeña, a otra ciudad o a un entorno rural. El dinero que obtengan de la venta puede aplicarse a la compra sin coste fiscal, siempre que se cumpla el plazo y se reinvierta en la que vaya a ser su nueva residencia principal.
Tercera exención: la renta vitalicia asegurada para mayores de 65 años
Esta es la opción menos conocida y, en algunos supuestos, la más poderosa. El artículo 38.3 de la Ley del IRPF permite a los mayores de 65 años excluir de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de cualquier elemento patrimonial —no solo la vivienda habitual, sino también una segunda residencia, un local, un terreno, acciones o fondos de inversión— siempre que el importe obtenido se reinvierta en una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
El límite es de 240.000 euros por contribuyente a lo largo de toda su vida. La exención es proporcional: si la ganancia total es de 80.000 euros y se reinvierte en renta vitalicia el equivalente al 75 por ciento del valor de venta, el 75 por ciento de la ganancia quedará exento.
Hay requisitos adicionales sobre el producto de renta vitalicia. Debe ser un seguro contratado con una entidad aseguradora y cumplir determinadas condiciones de periodicidad, irrevocabilidad y comunicación a la Agencia Tributaria. No cualquier seguro de ahorro vale. La entidad aseguradora está obligada a comunicar a Hacienda la constitución de la renta vitalicia para que la exención sea válida.
La utilidad práctica de esta figura es considerable. Un jubilado de 67 años que posee una segunda residencia en la costa —que lleva años sin usar y que le genera gastos de comunidad e IBI— puede venderla, obtener una ganancia de, por ejemplo, 120.000 euros y destinar ese dinero a una renta vitalicia que le pague una mensualidad adicional de por vida. Si reinvierte el 100 por cien del precio de venta (hasta el límite de 240.000 euros), la ganancia tributará a tipo cero. Y además habrá convertido un activo inmóvil y costoso en un flujo de ingresos regular.
Para quienes quieren entender cómo optimizar sus decisiones financieras una vez jubilados, el artículo sobre invertir cuando se está jubilado ofrece un marco útil para evaluar estas opciones en su conjunto.
Cómo se calcula exactamente la ganancia patrimonial
Antes de saber si se tributa o no, hay que calcular cuánto se gana realmente. La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión —lo que se obtiene al vender— y el valor de adquisición —lo que costó comprar en su momento, incluyendo todos los gastos—. Y en ambos lados de la ecuación hay partidas que muchos contribuyentes olvidan o desconocen.
El valor de adquisición: todo lo que costó comprar
El valor de adquisición no es únicamente el precio que figura en la escritura. Se suma todo lo que el comprador pagó en el momento de la compra para poder acceder al inmueble. Eso incluye los impuestos y los gastos directamente relacionados con la adquisición.
| Concepto | Se suma al valor de adquisición |
|---|---|
| Precio escriturado de compra | Sí |
| IVA pagado (vivienda nueva) | Sí |
| ITP pagado (vivienda de segunda mano) | Sí |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Sí |
| Notaría (gastos de escrituración) | Sí |
| Registro de la propiedad | Sí |
| Gestoría en el momento de la compra | Sí |
| Reformas y mejoras realizadas durante la posesión | Sí (si aumentan el valor o la vida útil) |
| Gastos de mantenimiento y reparaciones ordinarias | No |
| Intereses de hipoteca pagados | No |
La distinción entre mejora y mantenimiento es uno de los puntos más conflictivos. Cambiar la instalación eléctrica completa o construir una terraza adicional son mejoras que aumentan el valor y se suman al precio de adquisición. Pintar las paredes o reparar una gotera son gastos de mantenimiento que no computan. La línea no siempre es clara, y cuando la inversión fue elevada conviene tener los justificantes de obra y las facturas bien guardados.
El valor de transmisión: lo que se obtiene de verdad
El valor de transmisión es el precio efectivamente recibido, menos los gastos y tributos que el vendedor ha pagado para poder vender. Esto reduce la ganancia:
| Concepto | Reduce el valor de transmisión |
|---|---|
| Precio escriturado de venta | Punto de partida |
| Honorarios de la agencia inmobiliaria | Sí (se restan) |
| Notaría (gastos del vendedor) | Sí |
| Plusvalía municipal pagada | Sí |
| Gastos de cancelación de hipoteca (notaría y registro) | Sí |
| Honorarios de abogado o gestoría por la venta | Sí |
Un ejemplo completo: se compró un piso en 2001 por 120.000 euros. En aquel momento se pagaron 12.000 euros entre ITP, notaría y registro. En 2010 se hizo una reforma del baño y cocina por 18.000 euros. El valor de adquisición total es, pues, 150.000 euros. En 2025 se vende por 320.000 euros. La agencia cobra un 3 por ciento (9.600 euros), la notaría del vendedor asciende a 900 euros y la plusvalía municipal supone 4.500 euros. El valor de transmisión neto es 305.000 euros. La ganancia patrimonial es 305.000 − 150.000 = 155.000 euros.
Si el vendedor tiene 65 años o más y el piso era su vivienda habitual, esa ganancia de 155.000 euros no tributa. Si tuviera 62 años y no reinvirtiera, la factura fiscal sería de aproximadamente 33.500 euros según los tipos de la base del ahorro.
La diferencia entre los dos escenarios es suficientemente grande como para que valga la pena planificarlo.
La plusvalía municipal: lo que paga el Ayuntamiento y cuándo no hay que pagarlo
La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que gestiona el ayuntamiento del municipio donde está situado el inmueble. Lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario, y grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo que el vendedor ha tenido la propiedad.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 (STC 182/2021) y la reforma legal que vino después (Ley 26/2021), el impuesto fue reformulado de manera importante. Antes, se pagaba siempre, incluso si el inmueble se había vendido con pérdidas. Ahora, si no hay incremento real de valor, no hay obligación de pagar.
Actualmente existen dos métodos de cálculo, y el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable:
- Método objetivo: la base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años de tenencia. Estos coeficientes los fija el Estado como máximos anuales y cada municipio puede aplicar los suyos propios, siempre que sean inferiores.
- Método real: la base imponible es el incremento real de valor del inmueble, multiplicado por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. Puede ser más ventajoso cuando el incremento real ha sido moderado.
Si el vendedor puede demostrar que no ha habido incremento de valor —por ejemplo, porque vende por menos de lo que pagó— puede acreditar la inexistencia de hecho imponible y no pagar el impuesto. El Tribunal Supremo ha establecido que basta con comparar las escrituras de compra y venta para acreditarlo.
El tipo impositivo lo fija cada municipio, con un máximo legal del 30 por ciento. En ciudades grandes como Madrid o Barcelona el tipo está cerca de ese máximo. En municipios pequeños puede ser sensiblemente inferior o incluso no existir si el inmueble es rústico (en cuyo caso no habría plusvalía municipal, que solo aplica a suelo urbano).
Un detalle práctico que muchos olvidan: el importe pagado en concepto de plusvalía municipal es deducible como gasto en el cálculo del valor de transmisión del IRPF. Es decir, reduce la ganancia patrimonial sobre la que se tributa. Por eso, en la declaración de la renta, conviene incluir este gasto aunque ya se haya pagado al ayuntamiento.
Errores frecuentes al vender una vivienda siendo jubilado
La mayoría de los errores en este proceso no son de cálculo sino de desconocimiento. Y algunos de ellos resultan irreversibles una vez firmada la escritura o presentada la declaración.
Confundir vivienda habitual con vivienda en propiedad
Tener registrada la vivienda como domicilio fiscal o estar empadronado en ella no es suficiente para que Hacienda la considere vivienda habitual. Se requiere habitación efectiva y continuada. Quien lleve varios años viviendo en otra vivienda —aunque sea de alquiler— y venda la que figura formalmente como suya puede encontrarse con que la exención le es denegada.
Olvidar documentar los gastos de compra originales
La escritura de compra de hace veinte o treinta años y los justificantes de los gastos asociados son la única prueba que permite aumentar el valor de adquisición y reducir la ganancia. Sin esos documentos, Hacienda toma como valor de adquisición únicamente el precio escriturado, lo que puede inflar artificialmente la ganancia declarada. Las notarías conservan los protocolos durante al menos veinticinco años; si la escritura original se ha extraviado, puede solicitarse una copia.
No declarar la exención por reinversión en el año de la venta
Cuando se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual, hay que indicarlo expresamente en la declaración del IRPF del año en que se produce la venta, aunque la compra de la nueva vivienda aún no se haya producido. Si no se declara en ese momento, la exención se pierde. Es uno de los errores técnicos más costosos y más frecuentes.
Pensar que la comisión inmobiliaria no computa
La comisión de la agencia es en muchos casos el gasto más elevado de la venta: entre el 3 y el 5 por ciento del precio. Ese importe reduce directamente el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia patrimonial. Ignorarlo es tirar dinero, o más exactamente, es declarar una ganancia mayor de la real.
No explorar la renta vitalicia antes de vender una segunda residencia
La exención por renta vitalicia tiene un plazo de seis meses desde la transmisión. Quien no la conoce hasta que ya ha cobrado el dinero de la venta puede descubrir demasiado tarde que esa opción estaba disponible. El producto debe contratarse en ese plazo; no hay prórroga posible. Conocer la figura antes de vender —no después— es lo que permite aprovecharla.
Ignorar que la exención por edad no aplica a la segunda residencia
Un error relativamente común: asumir que, por tener 70 años, cualquier venta inmobiliaria está libre de IRPF. La exención por edad solo aplica a la vivienda habitual. Para el resto de inmuebles —una segunda residencia, un local, un garaje—, tributará la ganancia, salvo que se utilice la vía de la renta vitalicia.
Qué conviene preparar antes de poner la vivienda en venta
La planificación fiscal de una venta inmobiliaria no empieza cuando se firma el contrato con la inmobiliaria. Empieza meses antes, y en algunos casos años antes. Hay decisiones que solo se pueden tomar si se actúa con tiempo.
Reunir toda la documentación de la compra original
Escritura de compraventa, justificante de pago del ITP o IVA en su momento, facturas de la notaría y el registro, y cualquier factura de obra o mejora significativa realizada durante la posesión. Si la vivienda se adquirió hace mucho tiempo, puede ser necesario pedir copias a la notaría o buscar los justificantes de pago en archivos propios.
Estimar la ganancia antes de vender
Con los documentos en mano, calcular la ganancia estimada no es complicado: valor de transmisión esperado menos valor de adquisición real. Eso permite saber de antemano cuánto se pagaría de IRPF si no hubiera exención, y si la hay, confirmar que efectivamente se cumplen los requisitos. Si hay dudas sobre si el inmueble cumple los criterios de vivienda habitual, mejor resolverlas antes de firmar.
Consultar con un asesor fiscal antes de la firma
Una consulta con un gestor o asesor fiscal especializado en tributación inmobiliaria cuesta entre 100 y 300 euros en la mayoría de los casos. Frente a una ganancia de 150.000 euros, el ahorro potencial por una decisión bien tomada puede ser de 30.000 euros o más. La rentabilidad de ese asesoramiento previo es difícil de superar.
Valorar el momento de la venta en relación con la jubilación
Quien se va a jubilar próximamente y está considerando vender la vivienda puede encontrar ventajas en sincronizar ambos momentos. Por ejemplo, cumplir los 65 años antes de firmar la escritura de venta convierte una operación gravada en una exenta. En algunos casos, esperar unos meses marca exactamente esa diferencia. Vale la pena hacer los números con antelación. Para quienes también valoran si les conviene mudarse tras jubilarse, el análisis de si merece la pena mudarse tras la jubilación puede ayudar a enmarcar la decisión en su contexto vital.
Considerar las implicaciones sobre la declaración de la renta
La venta de una vivienda, incluso cuando está exenta de IRPF, puede tener efectos en la declaración: obligación de declararla, posible cambio en la base imponible, retenciones que conviene ajustar. Quien percibe una pensión y ya tiene experiencia con su declaración anual debería revisar cómo la venta afecta al resultado de ese ejercicio. La relación entre pensión e IRPF ya es, de por sí, más compleja de lo que parece, como se explica en el artículo sobre si la pensión paga IRPF.
Tres casos prácticos para entender cómo funciona en la realidad
Caso 1: Jubilado de 68 años que vende su vivienda habitual
Antonio tiene 68 años y lleva jubilado tres. Vive en el piso donde residió durante veinte años y ahora quiere venderlo para mudarse cerca de sus hijos. Compró en 2001 por 130.000 euros más gastos (en total, 143.000 euros de valor de adquisición). Lo vende por 290.000 euros. La ganancia patrimonial, descontados los gastos de la venta, es de unos 140.000 euros.
Resultado fiscal: ganancia exenta al 100 por ciento. Cero euros de IRPF. La exención por ser mayor de 65 años y vender la vivienda habitual cubre la totalidad de la operación, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir.
Caso 2: Jubilada de 63 años que vende para comprar una vivienda más pequeña
Carmen se jubiló anticipadamente a los 62 años. Quiere vender su piso actual y comprar uno más pequeño. La ganancia patrimonial estimada es de 90.000 euros. No tiene 65 años, así que la exención por edad no aplica.
Pero reinvertirá el cien por cien del dinero de la venta en la nueva vivienda habitual en un plazo de doce meses. Si lo hace correctamente y lo declara en el IRPF del año de la venta, la ganancia quedará exenta al cien por cien en virtud de la exención por reinversión. Si solo reinvierte el 70 por ciento, solo ese porcentaje de la ganancia quedará exento.
Caso 3: Jubilado de 66 años que vende su segunda residencia
Manuel tiene 66 años y una vivienda en la playa que no usa. No es su residencia habitual. La vende por 200.000 euros. La ganancia patrimonial es de 80.000 euros. La exención por vivienda habitual no aplica.
Sin embargo, Manuel destina 180.000 euros de los 200.000 obtenidos a contratar una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses. La proporción reinvertida es 180.000 / 200.000 = 90 por ciento. La ganancia exenta es el 90 por ciento de 80.000, es decir, 72.000 euros. Solo tributará por los 8.000 euros restantes, lo que supone una cuota de apenas 1.520 euros en lugar de los más de 17.000 que habría pagado sin planificación.
La diferencia entre los escenarios con y sin planificación en este tercer caso es de más de 15.000 euros. No por hacer algo ilegal ni extraordinario, sino por conocer la norma y actuar dentro del plazo que establece.
La Agencia Tributaria y la documentación: qué piden y cuándo
La Agencia Tributaria puede solicitar justificación de la exención aplicada o de los gastos deducidos en cualquier momento dentro del plazo de prescripción, que en IRPF es de cuatro años desde la presentación de la declaración. Eso significa que quien vendió en 2025 debería conservar toda la documentación relativa a la operación hasta, al menos, 2030.
El tipo de requerimiento más habitual en ventas inmobiliarias es la solicitud de justificación del valor de adquisición declarado. Si el vendedor incluyó gastos de reforma o mejora, necesitará aportar facturas con todos los datos reglamentarios: proveedor identificado, descripción de los trabajos y fecha. Las facturas en papel o correos electrónicos incompletos no siempre se aceptan como prueba suficiente.
Para quien aplica la exención por renta vitalicia, la entidad aseguradora está obligada a comunicar la operación a la Agencia Tributaria, pero el contribuyente debe asegurarse de que esa comunicación se produce y de conservar la documentación del contrato.
En caso de requerimiento, el procedimiento habitual es aportar la documentación solicitada en el plazo concedido. Si se ha actuado correctamente y se dispone de los justificantes, el proceso no debería presentar complicaciones. La Agencia acepta la presentación telemática de documentación a través de la sede electrónica, por lo que no siempre es necesario desplazarse a una oficina. Más información sobre este tipo de trámites puede encontrarse directamente en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
Qué ocurre si la vivienda fue adquirida antes de 1994
Este es un punto que afecta a muchos jubilados actuales. Durante años, las ganancias patrimoniales generadas por bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se beneficiaban de unos coeficientes reductores que aminoraban la ganancia en función del tiempo de tenencia. Eran los conocidos como coeficientes de abatimiento.
Desde 2015, esos coeficientes siguen existiendo pero solo se pueden aplicar sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Y hay un límite global de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente para poder aplicarlos.
Para inmuebles adquiridos antes de 1994 y vendidos ahora, la ganancia se divide en dos periodos: la parte hasta el 20 de enero de 2006 (que puede beneficiarse de los coeficientes reductores si no se ha agotado el límite) y la parte posterior (que tributa de forma ordinaria). El cálculo es complejo y requiere asesoramiento especializado, pero puede suponer un ahorro significativo en ventas de inmuebles muy antiguos.
Esta situación es especialmente relevante para jubilados que adquirieron su vivienda en los años ochenta o principios de los noventa, a precios muy inferiores a los actuales. La plusvalía acumulada puede ser enorme, y cualquier mecanismo que reduzca la base imponible merece atención.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la compra posterior
Cuando un jubilado vende y, a continuación, compra otra vivienda, también hay que considerar los impuestos de la compra. Si se adquiere una vivienda de segunda mano, el impuesto es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6 y el 10 por ciento. Si se trata de vivienda nueva de promotor, se paga IVA al 10 por ciento más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Estos importes no son deducibles en el momento de la compra, pero sí se suman al valor de adquisición que se usará para calcular la ganancia patrimonial si esa vivienda se vende en el futuro. Conservar los justificantes de esos pagos desde el primer día es una inversión en la tranquilidad fiscal de mañana.
También hay comunidades autónomas que aplican tipos reducidos de ITP a determinados colectivos: mayores de 65 años, personas con discapacidad, familias numerosas o compradores de vivienda habitual bajo ciertos umbrales de precio. Conviene verificar las condiciones de la comunidad correspondiente, ya que pueden reducir el coste fiscal de la operación de compra de manera relevante.
Nos vemos el viernes
Convierte lo que has leído en decisiones.
Una idea por semana. Cero ruido. Cambios normativos, fiscalidad y planificación, explicados como deberían.
Sin spam. Sin compromisos. Baja en un clic.
Preguntas frecuentes sobre la venta de vivienda en jubilación
¿Hay que pagar IRPF al vender la vivienda habitual después de los 65 años?
No. La ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual está completamente exenta de IRPF para los mayores de 65 años, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir el dinero. El inmueble debe haber sido la residencia principal de forma efectiva durante al menos tres años.
¿Qué pasa si tengo menos de 65 años y vendo mi vivienda habitual?
Si se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo de dos años —antes o después de la venta—, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Si no se reinvierte, la ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos entre el 19 y el 28 por ciento según el importe.
¿Se paga plusvalía municipal al vender una vivienda en jubilación?
En la mayoría de los casos, sí. La plusvalía municipal la paga el vendedor y grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo de tenencia. Desde la reforma de 2021, si se puede acreditar que no hubo incremento real de valor, no existe obligación de pagar el impuesto.
¿Qué es exactamente la exención por renta vitalicia para mayores de 65 años?
Es una figura fiscal que permite a los mayores de 65 años excluir de tributación las ganancias obtenidas por la venta de cualquier activo —no solo la vivienda habitual—, siempre que el importe se reinvierta en una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses desde la venta. El límite es de 240.000 euros por contribuyente a lo largo de toda su vida, y la exención es proporcional al importe reinvertido.
¿Puedo vender mi segunda residencia sin pagar IRPF teniendo más de 65 años?
No directamente con la exención por vivienda habitual, que solo aplica a la residencia principal. Pero si se reinvierte hasta 240.000 euros de la ganancia en una renta vitalicia asegurada dentro de los seis meses siguientes a la venta, esa parte de la ganancia queda exenta de IRPF.
¿La comisión de la agencia inmobiliaria reduce la ganancia patrimonial?
Sí. Los honorarios de la inmobiliaria pagados por el vendedor son un gasto deducible del valor de transmisión. También lo son los gastos de notaría a cargo del vendedor, los de cancelación de hipoteca y el importe pagado en concepto de plusvalía municipal.
¿Qué documentos necesito para calcular correctamente la ganancia patrimonial?
La escritura de compra original con todos los gastos e impuestos pagados en su momento, los justificantes de reformas o mejoras realizadas durante la posesión y la escritura de venta con el precio acordado e impuestos y gastos asociados. Sin esa documentación, el valor de adquisición declarado puede ser inferior al real, lo que infla artificialmente la ganancia.
¿La plusvalía municipal que pago como vendedor es deducible en el IRPF?
Sí. El importe abonado al ayuntamiento en concepto de IIVTNU reduce el valor de transmisión en el cálculo de la ganancia patrimonial del IRPF. Es un gasto que disminuye directamente la base sobre la que se tributa, por lo que conviene incluirlo correctamente en la declaración del año de la venta.
Para consultar la normativa vigente en materia de ganancias patrimoniales e inmuebles, la referencia oficial es el manual de IRPF de la Agencia Tributaria, que incluye ejemplos y tablas actualizadas para cada ejercicio.
La venta de una vivienda en jubilación no es solo una operación inmobiliaria. Es, con frecuencia, una de las decisiones financieras más grandes que tomará una persona a lo largo de su vida. Las reglas existen, las exenciones también. La diferencia entre quienes las aprovechan y quienes no suele ser, sencillamente, cuánto tiempo antes decidieron informarse.
