Si una persona jubilada vende una vivienda, la pensión contributiva no desaparece por la venta. Lo que sí puede cambiar es la factura fiscal y, si cobra un complemento a mínimos o una prestación condicionada a ingresos, el derecho a ese complemento. La edad, el uso de la vivienda y la ganancia real determinan el resultado.
La respuesta corta
Con 65 años o más, la ganancia por vender la vivienda habitual está exenta de IRPF, sin obligación de reinvertir. Una segunda vivienda sí tributa salvo que se reinvierta el importe obtenido en una renta vitalicia asegurada, con los requisitos y el límite acumulado de 240.000 euros. La plusvalía municipal es un impuesto distinto.
Tabla de contenidos
¿Un jubilado paga a Hacienda al vender su casa?
Ser jubilado no crea una exención general. Hay que separar tres preguntas:
- ¿La venta genera una ganancia en el IRPF?
- ¿Se trata de la vivienda habitual y el vendedor tiene 65 años o más?
- ¿Existe plusvalía municipal por el terreno?
La pensión contributiva ordinaria se mantiene. La venta no reduce los años cotizados ni la cuantía reconocida. El análisis cambia si parte de lo que se cobra es un complemento sujeto a rentas.
Vivienda habitual: exención para mayores de 65 años
La ganancia está exenta si, en la fecha de transmisión, el vendedor tiene 65 años o más y el inmueble es su vivienda habitual. No hay límite de ganancia ni obligación de comprar otra casa.
A estos efectos también se considera habitual si tuvo esa condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Esto protege, por ejemplo, a quien se trasladó recientemente a una residencia o a casa de un familiar.
La vivienda debe haberse habitado de manera efectiva y permanente durante al menos tres años, salvo que concurra una circunstancia que obligue al cambio, como separación, traslado laboral u otra causa análoga acreditable.
| Operación | IRPF de la ganancia |
|---|---|
| Mayor de 65 vende su vivienda habitual | Exenta, sin reinversión. |
| Menor de 65 vende su vivienda habitual | Puede quedar exenta si reinvierte en otra habitual dentro del plazo. |
| Mayor de 65 vende una segunda residencia | Tributa, salvo reinversión válida en renta vitalicia. |
| Venta sin ganancia patrimonial | No hay ganancia por la que tributar. |
Copropiedad y usufructo
Cada propietario aplica la exención a su parte si cumple los requisitos. La Agencia Tributaria también admite la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por un mayor de 65 que se reserva el usufructo vitalicio. En cambio, si el pleno dominio ya estaba dividido entre nudo propietario y usufructuario, no debe suponerse que ambos disfrutan automáticamente de la exención.
Si no tienes 65 años: reinversión en otra vivienda habitual
La ganancia puede quedar exenta si el inmueble era vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
Si la reinversión es parcial, la exención también lo es. La proporción se calcula sobre el importe obtenido en la transmisión, descontando en su caso el principal del préstamo pendiente que se cancela con la venta. La intención de reinvertir debe reflejarse correctamente en la declaración.
Segunda vivienda: renta vitalicia para mayores de 65
Una persona mayor de 65 años puede dejar exenta la ganancia obtenida al vender cualquier elemento patrimonial si destina el importe total obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor dentro de los seis meses siguientes.
- El límite acumulado es de 240.000 euros por contribuyente.
- Si se reinvierte solo una parte del importe obtenido, la exención es proporcional.
- La renta debe cumplir las condiciones reglamentarias y la aseguradora debe recibir la comunicación correspondiente.
- Anticipar o rescatar los derechos puede hacer que se pierda la exención.
No se reinvierte únicamente la ganancia: la regla toma como referencia el importe obtenido en la transmisión. Confundir ambos conceptos puede dejar parte de la ganancia sujeta sin haberlo previsto.
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Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia no es el precio de venta. De forma simplificada:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
Al valor de adquisición se suman el precio de compra, impuestos y gastos vinculados a adquirir, y el coste acreditado de inversiones y mejoras. Se restan las amortizaciones fiscalmente deducibles si el inmueble estuvo alquilado.
Del precio de venta pueden descontarse gastos y tributos satisfechos por el vendedor, como honorarios de agencia y plusvalía municipal. Las reparaciones y el mantenimiento no son mejoras, y una hipoteca pendiente no aumenta el valor de adquisición.
Ejemplo sencillo
Una vivienda se compró por 160.000 euros. Los gastos de adquisición acreditados fueron 16.000 y las mejoras, 14.000. Se vende por 300.000 y el vendedor paga 10.000 entre agencia y gastos de transmisión.
- Valor de adquisición: 190.000 euros.
- Valor de transmisión: 290.000 euros.
- Ganancia: 100.000 euros.
Si era la vivienda habitual de un vendedor mayor de 65 años, esa ganancia puede quedar exenta. Si no, se integra en la base del ahorro.
Tipos del ahorro aplicables
Desde 2025, la escala estatal y autonómica conjunta para residentes es:
| Tramo de base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Es una escala progresiva: cada porcentaje se aplica solo a su tramo. Además, las pérdidas y otras ganancias del ahorro pueden afectar al resultado final.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es independiente del IRPF. En una venta, el sujeto pasivo suele ser el vendedor. Si no existe incremento de valor del terreno, no se produce sujeción, pero hay que presentar la documentación exigida por el ayuntamiento.
Cuando sí hay incremento, la normativa permite comparar el método objetivo con el incremento real atribuible al suelo y aplicar el más favorable. Los coeficientes, tipos, bonificaciones y trámite dependen del municipio. No des por hecho que la exención del IRPF por tener más de 65 años elimina también este impuesto.
¿Puede afectar a la pensión o al complemento a mínimos?
Pensión contributiva
La pensión contributiva reconocida no se reduce por vender una vivienda. Es compatible con tener patrimonio y obtener una ganancia.
Complemento a mínimos
El complemento sí depende de límites anuales de ingresos. La Seguridad Social tiene en cuenta rendimientos del trabajo, capital, actividades económicas y ganancias patrimoniales según sus reglas. Una ganancia computable puede suspender o reducir el complemento, aunque la pensión base continúe.
Si la operación está exenta en el IRPF por tratarse de la vivienda habitual de un mayor de 65 años, no conviene extrapolar sin más el precio de venta como «ingreso». Aun así, comunica el cambio al INSS y conserva el cálculo fiscal, porque el destino posterior del dinero puede generar rendimientos.
Pensión no contributiva e IMV
Estas prestaciones dependen de ingresos y patrimonio. La vivienda habitual recibe un trato específico mientras conserva esa condición, pero al venderla el dinero obtenido pasa a formar parte del patrimonio y puede modificar el requisito. La declaración anual de PNC pide informar de ventas y ganancias. Comunica la operación al organismo gestor antes de disponer del dinero.
El punto que más se olvida
Una venta puede estar exenta de IRPF y, aun así, ser relevante para una prestación condicionada a ingresos o patrimonio. Son normas distintas.
Documentos que debes reunir antes de vender
- escritura de compra y justificantes de impuestos y notaría;
- facturas de inversiones y mejoras, no presupuestos ni pagos sin acreditar;
- documentación de alquileres y amortizaciones practicadas;
- certificado de deuda hipotecaria pendiente;
- honorarios de agencia y gastos de transmisión;
- valor catastral del suelo para comparar la plusvalía municipal;
- pruebas de residencia habitual y fecha del posible traslado;
- resolución de pensión y del complemento o prestación condicionada.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta si la ganancia está exenta?
La exención evita tributar por la ganancia. La forma de reflejar o no la operación depende del modelo y del resto de circunstancias; conserva siempre escrituras y pruebas de vivienda habitual.
¿La exención exige haber estado empadronado?
El padrón ayuda, pero no es la única prueba. Hacienda valora que la residencia haya sido efectiva y permanente.
¿Puedo vender la nuda propiedad y seguir viviendo en casa?
Sí, y la Agencia Tributaria admite la exención del mayor de 65 cuando transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio, si cumple los demás requisitos.
¿La comisión de la inmobiliaria reduce la ganancia?
Sí, cuando la paga el vendedor y está directamente vinculada a la transmisión, reduce el valor de transmisión.
¿Qué ocurre si compré antes de 1994?
Pueden aplicar coeficientes de abatimiento a la parte de ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, dentro de los límites legales. Es un cálculo específico y no debe aplicarse a toda la ganancia.
¿La venta de una casa heredada está exenta por tener más de 65?
Solo por edad si era tu vivienda habitual. Si no lo era, puede valorarse la renta vitalicia. El valor de adquisición será el declarado o comprobado en la herencia, junto con gastos e impuestos admisibles.
Antes de firmar
Calcula por separado IRPF, plusvalía municipal y efecto sobre prestaciones. Una sola estimación global oculta justo las diferencias que más dinero pueden costar.
La venta es solo una parte del cuadro fiscal. En la guía de IRPF para mayores de 65 años separamos vivienda, renta vitalicia, mínimos y deducciones autonómicas.
Comprueba tu caso en la fuente oficial
Las cuantías y requisitos pueden cambiar. Antes de tomar una decisión, contrasta tu expediente en:
