Donaciones en vida a hijos: impuestos y pasos antes de firmar

Puedes ayudar a tus hijos en vida, pero no hay una cantidad que todos los jubilados puedan donar sin impuestos. Antes de transferir dinero o firmar una vivienda, separa tres cuentas: lo que paga quien recibe, lo que puede pagar quien dona y lo que necesitas conservar para vivir.

Una donación de dinero y una donación de un piso no siguen exactamente las mismas reglas.

Tampoco basta con decir que el hijo vive en una comunidad con bonificaciones.

En los inmuebles importa dónde está el bien; en las demás donaciones, la residencia fiscal del destinatario tiene sus propias reglas.

Esta guía explica las comprobaciones generales para familias residentes en España. No calcula tu liquidación ni sustituye la revisión de una notaría o de un profesional fiscal. Los territorios forales, los no residentes, las empresas familiares y las operaciones con deudas requieren un análisis específico.

Cuánto puedes ayudar sin comprometer tu jubilación

La primera pregunta no es cuánto deja dar Hacienda, sino cuánto puedes dejar de tener. Una transferencia sale de tus ahorros hoy; una vivienda donada deja de estar disponible en las mismas condiciones. La satisfacción de ayudar no elimina ese cambio.

Escribe por separado los ingresos que ya tienes reconocidos, los gastos habituales y las necesidades que podrían aumentar. No cuentes como ingreso seguro una venta pendiente, una rentabilidad esperada o la promesa de que tus hijos te devolverán el favor si lo necesitas.

Revisa también qué parte del patrimonio puedes usar sin vender nada. Tener una casa valorada en una cantidad elevada no equivale a disponer de ese dinero para pagar cuidados, arreglos o una residencia. El patrimonio y la liquidez responden a preguntas diferentes.

Antes de fijar una cifra, prepara tres escenarios propios: el gasto habitual, un año con un desembolso importante y una situación en la que necesites ayuda continuada. No son predicciones. Sirven para descubrir qué parte de la decisión estás dejando sin financiar.

Si compartes la economía con tu pareja, haz la cuenta del hogar y después la de cada uno. Una pensión puede ser individual, mientras que muchos pagos son comunes. Donar un bien propio no debería ocultar cómo quedaría la otra persona si cambian los ingresos.

Empieza por el presupuesto después de jubilarte. La cantidad que puedas aportar saldrá de tus necesidades y de tus preferencias, no de una regla universal basada únicamente en tu edad.

Los impuestos: quién recibe y quién dona no hacen la misma cuenta

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que abreviamos como ISD, corresponde en una donación a quien recibe. El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o IRPF, puede afectar a quien entrega un bien con una ganancia. Son impuestos distintos.

Recibir una donación sujeta al ISD no significa sumar ese mismo regalo como rendimiento del trabajo en la renta. Otra cosa son los ingresos que produzca después el bien recibido: por ejemplo, un alquiler o los intereses de una cuenta.

Si se transmite gratuitamente un terreno urbano y procede la plusvalía municipal, el contribuyente es quien adquiere, no quien dona. El artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales diferencia estas transmisiones de las ventas. El donante puede tener además obligaciones de comunicación al ayuntamiento.

La siguiente tabla ordena las preguntas. No determina que todos esos impuestos tengan siempre una cuota: puede haber exenciones, beneficios fiscales o supuestos sin incremento de valor que deban acreditarse.

Pide una estimación separada para cada persona. Un cálculo que solo muestre lo que pagará tu hijo puede dejar fuera tu IRPF. Un cálculo centrado en tu renta puede olvidar el ISD, el ayuntamiento o los gastos de formalización.

Donar dinero no es lo mismo que donar acciones o una vivienda

En la donación ordinaria de euros que ya tienes en una cuenta no aparece por esa entrega una ganancia patrimonial equivalente al importe regalado. Sin embargo, quien recibe debe revisar el ISD y sus obligaciones de presentación, aunque la cuota pueda quedar muy reducida.

Si necesitas vender antes acciones, un fondo o un inmueble para conseguir el dinero, separa las operaciones.

La venta puede tener sus propios efectos fiscales.

Después vendrá la donación del efectivo.

No borres la primera operación porque el dinero termine destinado a ayudar a la familia.

Cuando donas directamente un bien que se ha revalorizado, puede surgir una ganancia en tu IRPF aunque no cobres un precio. No calcules el impuesto tomando el valor completo del bien como si todo fuera ganancia, ni confundas la ganancia con la cuota a pagar.

Los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF exigen revisar valores, gastos, mejoras y, cuando proceda, amortizaciones. Una pérdida derivada de una liberalidad tampoco se convierte sin más en una pérdida fiscal deducible.

Por eso, antes de elegir entre regalar un fondo o venderlo y donar dinero, pide dos presupuestos completos. Compara la misma cantidad de ayuda, la liquidez que necesitas y los impuestos de todas las partes. No hay una respuesta automática para todos los productos.

Si donas tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años

Hay una excepción especialmente importante para este público: la ganancia por transmitir la vivienda habitual puede estar exenta en el IRPF cuando el transmitente es mayor de 65 años y cumple los requisitos. La AEAT explica que puede tratarse de una transmisión onerosa o gratuita.

Ser jubilado no basta. Tampoco significa que cualquier inmueble que tengas sea vivienda habitual. Una segunda residencia, un piso alquilado y la casa donde resides no son intercambiables a estos efectos. La condición debe comprobarse con su historia de ocupación y titularidad.

La exención tiene un concepto específico de vivienda habitual y contempla determinadas transmisiones dentro de los dos años siguientes a haber dejado de serlo.

No resuelvas el caso solo con el empadronamiento actual.

Conserva los documentos y consulta si ha habido mudanzas, separación o cambios de titularidad.

La AEAT también contempla la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio cuando se cumplen las condiciones que detalla. Eso no convierte cualquier reparto previo de propiedad y usufructo en una operación exenta: hay que revisar cómo se adquirieron y mantuvieron los derechos.

El manual explica como regla general una residencia habitual continuada de al menos tres años y el pleno dominio durante ese periodo, aunque sea compartido.

Las excepciones al concepto de habitual deben revisarse, no darse por supuestas.

Lleva la fecha de compra y las de entrada y salida de la vivienda.

Si ya había un usufructuario y un nudo propietario antes de plantear la donación, dilo expresamente. No es lo mismo reservarte ahora el usufructo de una vivienda de la que eras pleno propietario que transmitir un derecho que ya estaba separado.

La exención en tu IRPF no elimina por sí sola el ISD del hijo ni la posible plusvalía municipal.

Pide una respuesta para cada impuesto.

La frase «la casa se dona sin impuestos porque tienes más de 65» mezcla obligaciones diferentes y puede llevar a una decisión equivocada.

Si quieres conservar el uso de la vivienda, pregunta además qué derechos necesitas reservar y qué consecuencias tendría una venta futura. Un usufructo es una decisión sobre el uso del bien, no una garantía general de que toda necesidad económica futura quede cubierta.

Qué comunidad autónoma corresponde: dinero e inmuebles

En el régimen común y para los supuestos de residentes a los que se refiere la Ley 22/2009, las donaciones de inmuebles se conectan con la comunidad donde se encuentra el inmueble.

Para los demás bienes y derechos se atiende a la residencia habitual del donatario, es decir, quien recibe.

Esa residencia no se decide simplemente mirando dónde vive hoy el hijo. La ley contiene una regla de permanencia referida a los cinco años anteriores al devengo para el ISD. Si ha cambiado de comunidad, lleva el historial a la consulta.

Ejemplo de orientación territorial: un hijo vive en Madrid y recibe un piso situado en Andalucía. No apliques las reglas madrileñas únicamente por su domicilio. Primero hay que analizar el punto de conexión del inmueble y las circunstancias de la operación.

Si recibe dinero, la pregunta territorial cambia: habrá que determinar su residencia habitual a efectos del impuesto. La ubicación del banco o el lugar desde el que haces la transferencia no sustituyen esa comprobación.

Con personas no residentes, bienes fuera de España o territorios forales, no extrapoles esta explicación. La administración que tramita y la normativa aplicable pueden necesitar una revisión específica. Anota ambos datos por separado antes de preparar modelos.

Un cambio de domicilio improvisado no es un método fiable para elegir el impuesto. Pide que la estimación identifique el punto de conexión utilizado y los hechos que lo justifican. Así podrás detectar si se ha hecho una simulación para el territorio equivocado.

Una bonificación alta no significa una operación gratuita

No compares comunidades solo mediante una lista de porcentajes. Una reducción de la base y una bonificación de la cuota actúan en momentos distintos. Además, un beneficio puede exigir documento público, justificar el origen del dinero, destinarlo a una finalidad o mantener un bien.

Lee la ficha oficial correspondiente a la fecha de la donación. Comprueba quién puede aplicarla, sobre qué importe, con qué límites y dentro de qué plazo hay que cumplir cada condición. Guarda la referencia normativa con la estimación que te entreguen.

Pregunta expresamente si una formalidad debe cumplirse antes de transferir o al otorgar la escritura. No presupongas que todo puede arreglarse después presentando un documento adicional. El orden de los pasos puede formar parte de los requisitos.

Incluye también notaría, registro y demás actuaciones que realmente necesite la operación. Solicita un presupuesto, no un precio genérico tomado de otra familia. Un regalo pequeño de dinero y una vivienda con cargas no requieren necesariamente el mismo trabajo.

El resultado útil es una hoja con el coste total de la operación y la cantidad que conserva cada persona. Si solo aparece un porcentaje llamativo, todavía no tienes una comparación suficiente para decidir.

Qué documentos preparar antes de mover el dinero

Prepara una carpeta para la consulta, sin enviar documentación sensible a formularios públicos. Identifica quién dona, quién recibe, qué parentesco existe y qué bien o cantidad se pretende transmitir. Si intervienen varios propietarios, no los trates como un único donante.

Para dinero, reúne la información del origen de los fondos y de la cuenta desde la que saldrán. Una transferencia trazable facilita acreditar lo ocurrido, pero escribir «ayuda familiar» en el concepto no sustituye el análisis civil ni la presentación tributaria que corresponda.

Para inmuebles, prepara el título de adquisición, la información registral, las cargas, los gastos acreditados y los datos necesarios para valorar la transmisión. No confundas valor catastral, valor de referencia y valor de mercado: no cumplen la misma función.

El ISD tiene reglas específicas de valoración inmobiliaria, incluido el valor de referencia cuando procede. El cálculo de tu ganancia en IRPF tiene su propia regulación. Pide que la hoja de cálculo explique qué valor utiliza para cada impuesto.

En el derecho civil común, la donación de un inmueble exige escritura pública.

Las donaciones de bienes muebles tienen reglas distintas: no existe una obligación civil universal de escritura por superar una cifra única de dinero.

Otra cuestión son los requisitos documentales de un beneficio fiscal.

Pregunta también cómo se deja constancia de la aceptación. Y no confundas la validez civil del acuerdo con haber cumplido Hacienda: que la donación exista no significa que sus impuestos estén presentados.

Si hay hipoteca, varios propietarios o compromisos familiares

No presentes como una donación sencilla una operación que incluye que el hijo asuma una deuda, compense a un hermano o pague gastos por tu cuenta. Describe todos los compromisos a quien la revise: pueden cambiar la calificación y los cálculos que necesitas.

Si la vivienda tiene hipoteca, pide que se separen la transmisión de la propiedad y la situación del préstamo.

No presupongas que firmar entre familiares cambia por sí solo los compromisos con la entidad financiera.

Solicita también la confirmación que corresponda al banco antes de decidir.

Si sois dos propietarios, identificad qué parte entrega cada uno y cuál conserva. Evita comparar un presupuesto preparado para transmitir la mitad del inmueble con otro que supone transmitirlo entero. La diferencia de alcance puede parecer un ahorro que en realidad no existe.

Por ejemplo, una valoración orientativa de 200.000 euros para toda la vivienda no describe una transmisión de 200.000 si únicamente se plantea donar una mitad. Es una comprobación del objeto, no una liquidación: las reglas de valoración y las cargas todavía deben revisarse.

Y si la ayuda lleva una expectativa familiar, ponla sobre la mesa.

¿Esperas seguir viviendo allí? ¿La cantidad se devolvería? ¿Quieres tratar de forma equivalente a otros hijos? Estas preguntas no se solucionan eligiendo un concepto para la transferencia.

Deben formar parte de la conversación previa y del documento adecuado.

Plazos: comprueba la administración y no esperes a la renta

La presentación del ISD de una donación no se aplaza automáticamente hasta la próxima declaración de la renta. Son obligaciones diferentes. El artículo 67 del reglamento estatal establece, para estos supuestos, treinta días hábiles desde el día siguiente al acto o contrato.

Antes de usar ese plazo, comprueba el procedimiento vigente de la administración competente: las comunidades pueden tener reglas de gestión propias. Pide la fecha límite concreta de tu operación, el modelo y los documentos que deben acompañarlo.

La plusvalía municipal tiene su calendario y su canal de presentación. La ley estatal contempla treinta días hábiles para actos entre vivos; consulta al ayuntamiento el trámite aplicable y las obligaciones de las partes.

Deja apuntado quién se encarga de cada presentación y qué justificante entregará. Una conversación con la notaría o con la asesoría no demuestra que el modelo se haya presentado. Conserva el recibo y comprueba que corresponde a la operación correcta.

Si el plazo ya ha pasado, no fabriques una fecha anterior ni hagas otra transferencia para disimular la primera. Consulta cómo regularizar la situación real. Las consecuencias dependen de las circunstancias; esta guía no permite anticipar una sanción concreta.

Dos ejemplos para preparar la comparación, no para liquidar impuestos

Ejemplo ficticio de liquidez. Una persona tiene 70.000 euros disponibles y plantea donar 25.000. Después conservaría 45.000. Si tuviera que afrontar un gasto extraordinario de 15.000, quedarían 30.000, antes de otros costes de la operación.

Esta cuenta no demuestra que donar 25.000 sea prudente.

Faltan su pensión, los gastos habituales, la vivienda, las personas a cargo y el tiempo durante el que podría necesitar apoyo.

Sirve para mostrar la diferencia entre mirar el saldo de hoy y mirar lo que quedaría después.

Ejemplo ficticio de ganancia. Para un inmueble, imagina que la revisión profesional fija un valor de transmisión computable de 180.000 euros y un valor de adquisición ajustado de 70.000. La diferencia sería 110.000 euros: no es una factura de 110.000.

Antes de calcular una cuota habría que revisar si existe una exención, cómo se integra la ganancia y las demás circunstancias fiscales. Tampoco esa resta determina el ISD del hijo ni la plusvalía municipal. Cada una necesita su cálculo.

Lleva a la consulta las dos columnas: patrimonio que conservas y coste fiscal de todos los intervinientes. Una operación puede parecer barata en impuestos y dejarte sin liquidez; otra puede parecer cara porque se ha confundido una base con el impuesto final.

Donar, esperar o ayudar de otra manera

No tienes que elegir entre entregarlo todo ahora o no ayudar nunca. Puedes valorar una ayuda más pequeña, posponer la operación o preguntar por un préstamo familiar real si existe una voluntad efectiva de devolución. Un préstamo no debe ser una donación disfrazada.

Donar y dejar en herencia cambian el momento en que se transmite el patrimonio y los derechos que conservas.

No compares solo los impuestos de hoy con una cifra supuesta del futuro.

Añade tu necesidad de vivienda, el control del bien y los costes de cada alternativa.

Las donaciones anteriores también pueden ser relevantes fiscalmente. El artículo 30 de la Ley del ISD contempla acumulación entre las mismas personas dentro de tres años y reglas de acumulación a la sucesión dentro de cuatro. Fraccionar transferencias no garantiza reducir el impuesto.

En el plano civil hay límites relacionados con lo que necesitas reservar para vivir y con los derechos sucesorios protegidos. No apliques el resumen de «un tercio para todos» a cualquier familia española: el régimen civil aplicable puede ser distinto.

Si ayudas más a un hijo, explica en la notaría cómo quieres que se tenga en cuenta después. No confíes en que todos recordarán la misma conversación. Una decisión generosa puede necesitar un documento claro precisamente para evitar interpretaciones enfrentadas.

Las preguntas que llevaría a la notaría o a la asesoría

Describe primero la operación en una frase: quién entrega, qué entrega, a quién y cuándo. Después pide una respuesta que puedas guardar. Cuanto más concreta sea esa descripción, menos probable será recibir una explicación correcta para un caso que no es el tuyo.

• ¿Qué administración corresponde al ISD y por qué punto de conexión?
• ¿Qué pagaría cada persona y qué gastos faltan en la estimación?
• ¿Hay una exención en mi IRPF y qué documentos la sostienen?
• ¿Qué condiciones tiene el beneficio fiscal y cuándo deben cumplirse?
• ¿Qué derechos conservaría sobre el bien y qué perdería desde la firma?
• ¿Quién presenta cada impuesto y cuándo recibiré sus justificantes?

Si la respuesta depende de un dato que falta, no lo sustituyas por una suposición cómoda. Consigue el documento o compara escenarios claramente identificados. La firma debería llegar después de resolver las dudas que cambian el coste o tus derechos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo dar una cantidad pequeña sin declarar nada?

No hay un mínimo estatal general que permita tratar cualquier regalo de dinero como una donación libre de obligaciones.

Revisa la sujeción, los beneficios y la presentación ante la administración competente.

Que la cuota resulte cero o muy baja no significa automáticamente que no haya que presentar documentación.

¿Quién paga la plusvalía municipal al donar un piso?

En una transmisión gratuita de terreno urbano sujeta al impuesto, el contribuyente es quien adquiere. No debe confundirse con una compraventa. El donante puede tener obligaciones de comunicación; consulta al ayuntamiento la presentación y si existe incremento de valor sujeto a tributación.

¿Por ser jubilado no pago IRPF al donar mi vivienda?

La jubilación por sí sola no concede esa exención. La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta si cumple sus requisitos. No equivale a eximir cualquier vivienda ni elimina por sí misma el ISD o la plusvalía municipal.

¿Se aplica siempre la comunidad donde vive mi hijo?

No. En los supuestos de régimen común explicados, los inmuebles se conectan con su ubicación y los demás bienes con la residencia habitual del receptor, determinada con sus reglas fiscales. Los cambios de residencia, los territorios forales y los casos internacionales necesitan comprobación específica.

¿Una transferencia sustituye la escritura de donación?

La transferencia acredita un movimiento de dinero, no resuelve todas las formalidades. En derecho civil común, la donación de un inmueble exige escritura pública. Para dinero hay reglas civiles diferentes y pueden existir requisitos documentales adicionales para aplicar un beneficio fiscal.

¿La calculadora de Jubilistos calcula estos impuestos?

No. La calculadora ayuda a comparar escenarios de pensión, no a liquidar una donación, calcular el impuesto autonómico o sustituir el asesoramiento de una operación patrimonial. Para donar, prepara tu presupuesto y pide una estimación fiscal específica antes de firmar.

El siguiente paso antes de donar

Prepara una hoja con lo que quieres entregar, lo que conservarías y las preguntas pendientes. No hace falta decidir hoy la operación completa. Sí conviene saber qué información falta antes de comprometer una parte importante de tu patrimonio.

Para situar esta decisión junto a tus otros ingresos, vuelve a la guía de fiscalidad en la jubilación. Una pensión, una ganancia patrimonial y un regalo recibido no se declaran como si fueran la misma renta.

Fuentes oficiales y alcance

Revisión del 16 de octubre de 2026.

Guía práctica general, no anuncio de una reforma ni liquidación individual.

El manual de la AEAT enlazado corresponde a Renta 2025; la referencia normativa se contrasta con el texto consolidado vigente.

Antes de ejecutar una donación, verifica también la norma autonómica y la ordenanza municipal aplicables a su fecha.

• Ley 29/1987 del ISD: contribuyente, valoración, acumulación y obligaciones.
• Ley 22/2009, artículos 28 y 32: residencia y puntos de conexión en régimen común.
• Ley de Haciendas Locales, artículos 104, 106 y 110: plusvalía municipal y presentación.
• Ley del IRPF, artículos 33 a 36: ganancias y exenciones.
• AEAT: ganancias patrimoniales exentas, incluida la vivienda habitual de mayores de 65 años.
• Reglamento del ISD, artículo 67: plazo estatal de presentación.
• Código Civil, artículos 632 a 636: forma y límites de las donaciones en derecho común.